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FRAZIONARE UN APPARTAMENTO IN CONDOMINIO

Frazionare un appartamento in condominio richiede una serie di riflessioni perché alle normali incombenze si aggiungono dei particolari che non sarebbero rilevanti in una normale ristrutturazione.
Parliamo, nel caso di un frazionamento di un appartamento in condominio, di:

  • Analisi del regolamento di condominio
  • Verifica delle tabelle millesimali
  • Allaccio nuove utenze
  • Spazi comuni
  • Rispetto degli orari di lavoro

Prima di parlare di questi elementi mi premeva segnalarti altri articoli dedicati al frazionamento immobiliare; periodicamente analizziamo un singolo argomento relativo al frazionamento con l'intento di offrire delle informazioni specifiche e di qualità.
Puoi trovare l'elenco completo cliccando il pulsante sottostante.

 
Se invece hai bisogno di maggiore informazione sulla ristrutturazione ti segnalo il link dove vengono contenuti tutti gli articoli in questione.


ANALISI DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Prima di avviare qualsiasi attività propedeutica al frazionamento in condominio devi richiedere ed analizzare il regolamento di condominio.
Possiamo considerare questo regolamento come uno Statuto; al suo interno sono elencate una serie di norme che regolano la vita condominiale.
Potresti trovare ad esempio il divieto di eseguire un frazionamento oppure la limitazione ad utilizzare le unità immobiliari per usi particolari.


Spesso questi limiti sono discutibili perché il codice civile ha un valore superiore a qualsiasi regolamento condominiale per cui, alcune limitazioni potrebbero venire ignorate.
Solo a titolo di esempio, che poco c'entra con il frazionamento, potresti trovare il divieto di tenere all'interno del tuo appartamento degli animali domestici; bene, il codice civile non contempla questo divieto per cui, la eventuale presenza di questa norma condominiale potrà essere ignorata.

Il discorso lo potremmo estendere all'impiego delle unità immobiliari come B&B oppure per la trasformazione in una attività commerciale; il consiglio che posso darti in questo caso è quello di rivolgerti ad un legale esperto per capire se una pregiudiziale di questa natura possa crearti dei problemi.
Quando leggi il
regolamento di condominio verifica se questo è convenzionale o assembleare; questa differenza è fondamentale perché le sue tipologie hanno un impatto differente.

TABELLE MILLESIMALI

Se hai avuto la possibilità di frazionare il tuo immobile ed hai concluso i lavori dovrai incaricare un tecnico per la nuova ripartizione delle tabelle millesimali.
Il tuo tecnico si interfaccerà con l'amministratore di condominio per trovare la giusta soluzione.
In genere, se il frazionamento non ha portato ad un particolare aumento di volumetria, i millesimi dell’appartamento considerato nella sua interezza verranno divisi proporzionalmente per le nuove unità immobiliari.
Possiamo dire che questa è la soluzione più semplice ma potresti trovare degli amministratori di condominio che richiedono uno studio più accurato pretendendo l’analisi diversi parametri.

Nella peggiore delle ipotesi potresti ricevere la richiesta di rifare tutte le tabelle millesimali del condominio, spesa inutile, e secondo me irricevibile.
È obbligatorio invece perseguire quest'ultima strada nel caso si abbia aumento di cubatura pari o superiore al 25%

NUOVE UTENZE

Con la creazione di due o più unità abitative dovrai gioco forza allacciare delle nuove utenze e nello specifico quelle relative alla luce e all'acqua; per quanto riguarda il riscaldamento le opzioni potranno essere diverse a seconda della scelta del tipo di riscaldamento o al fatto che l'impianto sia centralizzato.
 
Per quanto riguarda la luce, il gestore dell'energia elettrica dovrà trovare il sistema per installare il nuovo contatore ed in questo caso ricercherà la soluzione più semplice per permettere ciò.
Il discorso cambia con l'allaccio dell'acqua in quanto spesso è difficile portare la nuova tubazione dalla rastrelliera, che in genere è posta al piano terra, al nuovo appartamento.
La soluzione classica è quella di farla passare in facciata ma questo deve essere consentito dall’assemblea condominiale.  

SPAZI COMUNI

Eseguire un frazionamento in un condominio ci obbliga al rispetto degli spazi comuni per cui eventuali interventi che possano pregiudicarne l'utilizzo dovranno essere preventivamente analizzati e discussi.
È ad esempio importante capire se è possibile aprire una seconda entrata dal corridoio condominiale.

Sarebbe buona norma chiedere ai condomini il nulla osta onde evitare contestazioni e ripicche anche se, dal punto di vista giurisprudenziale, ci aiuta la sentenza di Cassazione numero 23459/2004.
Tale sentenza afferma sostanzialmente che se non si arreca pregiudizio a terzi è possibile creare un nuovo ingresso. 

RISPETTO DEI CONDOMINI

Quando inizi i lavori di frazionamento, o comunque una ristrutturazione all'interno di un condominio, dovrai trovare tutte le soluzioni per arrecare il minimo disturbo.
I rumori che gli operai faranno saranno rilevanti e spesso ciò farà perdere la pazienza a tanti.
Benché questo sia inevitabile è opportuno rispettare gli orari di lavoro per evitare segnalazioni ed accertamenti.

Ogni comune indica degli orari specifici e bisognerà assolutamente rispettarli.
L'utilizzo dell'ascensore e anch'esso motivo di contestazione per cui dovrà essere limitato al minimo il suo impiego per le pratiche lavorative.
È sempre raccomandato eseguire le pulizie della scala ed eventualmente delle ringhiere; questa pratica, se svolta nella maniera corretta ha un alto impatto positivo con i condomini.


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