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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E SUA IMPORTANZA NELLA FASE DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE

Il regolamento di condominio è un documento di particolare importanza che dovrebbe essere visionato prima dell'acquisto di un immobile ricadente in una realtà condominiale.

 
Purtroppo nella fase 
preliminare di acquisto, ma anche al momento dell'atto definitivo, si trascurano questi controlli pensando che le regole condominiali non abbiano particolare impatto sulla futura fruizione dell’abitazione.  
È vero che, normalmente, all'interno del regolamento condominiale non vi sono restrizioni particolari che possano rendere antieconomica o, più generalmente, rischioso l’acquisto della proprietà ma eseguire una verifica è quanto mai opportuno. 

COSA È IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO?

Il regolamento di condominio racchiude l’insieme di norme relative all'uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini.  
È praticamente lo statuto del palazzo o se preferisci la sua legge interna.  
Per essere valido deve avere forma scritta ed è sempre obbligatorio quando le unità abitative sono superiori a 10.  

Il regolamento condominiale può avere due diverse forme:  
contrattuale/convenzionale e assembleare. 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE E CONVENZIONALE

È quello che solitamente viene fornito dal costruttore e che viene accettato all'unanimità al momento dell'acquisto delle unità abitative. 
Può essere anche convenzionale nel momento in cui viene accettato all'unanimità da tutti i condomini e sottoscritto da essi.  
Immaginiamo in quest’ultimo caso un condominio che non ha un regolamento e ne viene prodotto uno assembleare con votazione unanime. 


Questo tipo di contratti possono essere trascritti e ciò comporta che le norme relative alle limitazioni della proprietà esclusiva sono vincolanti anche per i successivi acquirenti.  
Alcune sentenze dicono che anche in mancanza di trascrizione ed in seguito alla presa visione e richiamo nell’atto di acquisto vale il medesimo effetto della trascrizione.  
 

REGOLAMENTO ASSEMBLEARE

Il regolamento assembleare o maggioritario è adottato a maggioranza ma senza unanimità ed è da considerarsi alla pari di una delibera condominiale. 
Al contrario del regolamento di condominio contrattuale o convenzionale non può avere effetti su eventuali limitazioni personali di godimento della cosa propria.


Per introdurre il discorso sulle limitazioni che possono essere inserite nel regolamento di condominio facciamo un semplice esempio per poi osservare quali sono i limiti su cui fare attenzione.  
Ammettiamo che si decida di acquistare un appartamento per poi utilizzarlo come studio medico; se il regolamento di condominio lo vieta non abbiamo sicuramente fatto un acquisto finalizzato al raggiungimento del nostro obiettivo.  
Vi potrebbero essere altre limitazioni di particolare importanza come il divieto di trasformare l'appartamento in bed breakfast o affittacamere, chiudere verande, apporre condizionatori in facciata, frazionare l'immobile in più unità abitative eccetera. 

Tralasciando il ragionamento sulla reale applicabilità del divieto possiamo dire che alcuni divieti non possono essere adottati perché contrari alle superiori norme del codice civile; ad esempio il divieto di avere animali domestici in casa non può essere condizionato dal regolamento condominiale. 


Altro aspetto da considerare è che è necessario, secondo la giurisprudenza, indicare in maniera chiara ed esaustiva i divieti evitando che vi possa essere la possibilità di estendere le limitazioni in maniera abnorme. 
Ad esempio, se il condominio decide di negare il permesso ad aprire attività commerciali rumorose tale indicazione non è sufficiente perché dovrebbero essere citate in maniera ben definita il tipo di attività.  

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