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Se possiedi un immobile di grandi dimensioni e magari è anche da ristrutturare dovrai pensare di adottare delle strategie per venderlo nei giusti tempi ed al giusto prezzo. Molti ignorano che nella compravendita immobiliare esistono diversi mercati ed ognuno di questi è contraddistinto dalla tipologia di immobile e dal suo stato conservativo. La prima notizia, purtroppo non piacevole se hai un immobile grande e da ristrutturare, è che il numero dei potenziali acquirenti non è elevato.
Per quanto riguarda il frazionamento degli immobili abbiamo creato una categoria chiamata frazionamento immobiliare; all’interno sono presenti diversi articoli.
Fatta questa premessa vediamo perché frazionare un immobile potrebbe essere una buona strategia di vendita.
FRAZIONARE E RISTRUTTURARE UN IMMOBILE: SCOPRIAMONE I VANTAGGI
Per frazionamento intendiamo la suddivisione di un immobile in due o più unità abitative. Questo tipo di operatività permette di ottenere, in genere, degli immobili con un valore economico superiore rispetto al suo intero. Se decidi di fare un giro nei portali immobiliari noterai che il valore al metro quadro di un immobile di piccole dimensioni, come ad esempio un bilocale, è nettamente superiore a quello di uno di grosse dimensioni. Questo è il primo concetto economico da tenere a mente nel frazionamento: aumento del valore al metro quadro.
Il secondo motivo per cui è importante frazionare un immobile è dato dal fatto che il numero dei potenziali acquirenti delle proprietà di piccolo taglio è di gran lunga superiore a quello di grandi dimensioni. Non esistono più le famiglie composte da 5 o più persone perciò si tende a scegliere delle unità abitative più ridotte in termini di metri quadri. Vi sono tanti altri elementi che giocano a favore di questa scelta ma credo che il secondo concetto sia chiaro: i tempi di vendita di un immobile piccolo sono inferiori rispetto ad uno di grandi dimensioni.
” frazionare un immobile aumenta il valore al metro quadro e diminuisce i tempi di vendita“
DIFFICOLTÀ NEL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE
Frazionare un appartamento non è una cosa semplice, è una pratica complessa che si presta solo ad una certa tipologia di immobili. Non è motivo di questo articolo approfondire l’aspetto del frazionamento dal punto di vista tecnico, ciò lo vedremo meglio in una successiva esposizione, per ora devi sapere che prima di immolarti in una operazione di questo tipo devi valutare:
- l’ottenimento di due o più unità funzionali
- valutare se dal punto di vista tecnico è possibile eseguire i lavori e come
- verifica dello sdoppiamento delle utenze
- calcolare una eventuale monetizzazione del parcheggio
- Considerare il budget a disposizione
Vediamo velocemente i punti menzionati.
UNITÀ FUNZIONALE
Le unità abitative che vorrai realizzare dovranno essere funzionali al loro utilizzo, ossia comode da abitare. La presenza di un bagno cieco, la sala troppo piccola o posta in una posizione poco congeniale, la mancanza di balconi, sono solo alcuni elementi che rendono poco funzionale l’unità abitativa.
VALUTAZIONE TECNICA
Per questo aspetto dovrai rivolgerti ad un tecnico ma preliminarmente dovrai fare tu delle verifiche. Una di queste, e ti posso assicurare che molti la trascurano, è controllare se il regolamento di condominio vieta il frazionamento. Se procedi con i lavori ed il regolamento lo impedisce ti troverai in guai seri. Un altro aspetto sono i rapporti aereo illuminanti delle stanze; ti spiegherò in un altro articolo cos’è il rapporto aereo illuminante, per ora è sufficiente capire che il dimensionamento delle stanze è rapportato alla grandezza delle finestre. È fondamentale inoltre verificare la possibilità di creare nuovi bagni calcolando le distanze dalle colonne di scarico.
SDOPPIAMENTO DELLE UTENZE
Nel frazionamento otterrai almeno un nuovo immobile e questo dovrebbe avere autonomia per quanto riguarda la fruizione dell’acqua e della corrente elettrica. Non sempre è semplice raggiungere questo obiettivo e soprattutto garantire l’approvvigionamento idrico potrebbe rilevarsi complicato e dispendioso. Torneremo su questo fondamentale argomento in un successivo articolo.
MONETIZZAZIONE POSTO AUTO
Nella stragrande maggioranza dei comuni la creazione di nuove unità abitative presuppone la conseguente creazione di nuovi parcheggi. Se è impossibile crearne di nuovi si offre la possibilità di monetizzare il tutto; ciò comporta un esborso importante che dovrai quantificare prima dell’inizio dei lavori.
BUDGET
Da ciò che hai letto finora avrai capito che è fondamentale costruire un business plan per valutare i costi totali e la convenienza del frazionamento finalizzato alla vendita. Sono tante le voci che dovrai prendere in considerazione e per questo ti coordinerai con il tuo tecnico, le imprese di ristrutturazione ed eventualmente un General Contractor. Ammettiamo che tu sia convinto a procedere con il frazionamento, il successivo passaggio, ed è quello che ti consiglio, è di valutare seriamente una ristrutturazione totale.
RISTRUTTURAZIONE DI UN IMMOBILE FRAZIONATO
È fondamentale, come dicevo poc’anzi, procedere con una ristrutturazione integrale di modo che chi acquista non possa obiettare su nessun elemento e trovi di gradimento l’appartamento. Vedere che la vendita sfuma perché non sono state sostituite le porte o il pavimento non è il massimo. La ristrutturazione integrale ti permette di raggiungere due obiettivi:
- Aumento del valore al metro quadro
- Diminuzione del tempo di vendita
AUMENTO DEL VALORE AL METRO QUADRO
È palese che un appartamento ristrutturato a nuovo valga di più se attualmente si trova in condizioni sufficienti o peggio ancora in stato di completo abbandono. Quello che più ci interessa è che i soldi che investiamo nei lavori ci permettono di avere un guadagno supplementare; giusto per capirci: se spendo 30.000 € nella ristrutturazione probabilmente, dopo la vendita, ne avrò un beneficio economico superiore. Considera che con il frazionamento e la ristrutturazione questo beneficio economico viene raddoppiato.
DIMINUIZIONE DEI TEMPI DI VENDITA
Un immobile ristrutturato a nuovo, se posto sul mercato al giusto prezzo, si vende rapidamente. Chi acquista non ha tempo di impegnarsi in una ristrutturazione; pensare di acquistare un appartamento ed il giorno dopo poterlo vivere è un beneficio notevole.
PERCHÈ I PROPRIETARI DI IMMOBILI NON FRAZIONANO O RISTRUTTURANO?
Alla luce di quanto detto finora sembrerebbe interessante procedere con la tecnica del frazionamento e ristrutturazione ma, gli immobili in vendita, lavorati con questa tecnica sono veramente pochi.
Vediamone le motivazioni.
- Troppi comproprietari
- Mancanza di liquidità
- Assenza di competenze
- Poco tempo a disposizione
- Convinzioni errate
TROPPI COMPROPRIETARI
Parliamo in questo caso di immobili ottenuti da eredità. Capita spesso che in una successione vengono coinvolte più persone ed è impensabile che vi sia una comunione di intenti per procedere con un frazionamento e conseguente ristrutturazione. Una eredità di questo tipo obbliga la vendita dell’immobile nello stato in cui si trova.
MANCANZA DI LIQUIDITÀ
Procedere con un frazionamento ed una ristrutturazione comporta delle spese importanti. Giusto per darti un ordine di grandezza si parte dalle 60.000 € a salire; non tutti hanno la possibilità o volontà economica di affrontare queste spese.
MANCANZA DI COMPETENZE
Aggiungiamo a quanto detto al punto due la mancanza di competenze in ambito edilizio ed immobiliare. Immergersi in un settore che non si conosce, mettendo sul piatto delle cifre importanti, spaventa tanti e ciò è comprensibile.
MANCANZA DI TEMPO
Seguire dei lavori di ristrutturazione e frazionamento comporta un dispendio di tempo molto importante e non tutti se lo possono permettere. Considera che dovrai rimanere impegnato per almeno tre mesi.
CONVINZIONI ERRATE
Molti venditori si convincono del fatto che le loro proprietà siano di qualità eccelsa e che si vendano rapidamente e al prezzo che hanno stabilito. Troviamo in questa categoria le persone che non hanno visione delle nuove esigenze delle persone e rimangono fermi alle proprie convinzioni perdendo tempo ed opportunità.
