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VENDERE LA CASA PIGNORATA

È possibile vendere la casa pignorata?
È questa una delle domande che spesso ci viene posta da chi ha subito un pignoramento o lo sta rischiando.
La risposta è molto semplice: è possibile vendere la casa pignorata fino a quando non sia conclusa la compravendita in tribunale.

LE FASI DEL PIGNORAMENTO

Molti credono, a torto, che quando inizia la fase di pignoramento tutto sia perduto, non è così.
Per capire meglio questo concetto facciamo un'analisi considerando una situazione virtuale.
Ammettiamo il fatto che si abbia difficoltà a pagare il mutuo e si salti un certo numero di rate.
La banca emetterà un decreto ingiuntivo, successivamente un atto di precetto e poi, se non abbiamo pagato o non ci siamo opposti con argomentazioni serie, verrà trascritto il pignoramento.

Successivamente a questa fase un perito incaricato dal tribunale valuterà il nostro immobile ed in seguito partiranno gli esperimenti di vendita.
Le fasi di un procedimento immobiliare, che vedremo più nel dettaglio in altri articoli, sono quindi queste:

  • decreto ingiuntivo
  • atto di precetto
  • pignoramento
  • perizia
  • vendita.

Dal momento in cui arriva il decreto ingiuntivo e fino alla chiusura della vendita possiamo ancora agire per risolvere la nostra critica situazione.
Le soluzioni sono fondamentalmente due:

  • Trovare la liquidità per pagare il debito
  • Vendere l’immobile in autonomia

Tralasciando la prima soluzione che spesso è irraggiungibile possiamo pensare di mettere in vendita il nostro immobile con l'obiettivo minimo di chiudere la situazione debitoria.

Senza scendere troppo nei particolari possiamo dire che potremmo avere un debito più alto rispetto al valore della casa o, al contrario, un debito inferiore.
Nel primo caso dobbiamo cercare di chiudere i nostri debiti, nel secondo possiamo pensare di ottenere, oltre alla cancellazione delle esposizioni, della liquidità.
In entrambi i casi sarà necessario aprire un dialogo con i creditori per ridurre l'ammontare del debito; è questa la fase di negoziazione chiamata
saldo e stralcio.
Con il saldo e stralcio cercheremo di trovare un accordo vantaggioso per entrambi le parti.

Abbiamo già parlato di pignoramento in altri articoli per cui se sei interessato ad avere maggiori informazioni potrai consultarli cliccando su questo link:
pignoramento.

CONVIENE VENDERE LA PROPRIA CASA SUL LIBERO MERCATO O IN TRIBUNALE?

La soluzione migliore, nella maggior parte dei casi, è quella relativa alla vendita nel libero mercato perché potremmo avere, nella migliore delle ipotesi, la possibilità di vendere ad un prezzo onesto e ridurre, con una buona negoziazione, l'entità del debito.

Analizziamo una situazione ipotetica per apprezzare al meglio la differenza in termini economici fra le due opzioni.
Ho una casa che vale 150.000 € ed un debito di 130.000 euro.
Se riuscissi a vendere a questo importo e riuscissi ad abbattere il valore del debito a 100.000 €, ottenendo quindi uno sconto di 30.000 €, rimarrai con 50.000 € di liquidità.


Con la vendita in tribunale si verifica invece un altro fenomeno; di solito vi sono diversi ribassi a causa delle aste deserte per cui non sarà improbabile che il nostro immobile del valore di 150.000 € venga venduto a 100.000 €.
Contestualmente il nostro debito salirà a causa degli interessi da calcolarsi su più anni, spese di giustizia eccetera.
Anche facendo finta che il debito si cristallizzi a 130.000 € saremo in perdita di 30.000 €.

Nel primo caso, con la vendita e la negoziazione avremmo in cassa 50.000 €, nel secondo caso saremmo ancora debitori di 30.000 €, ben 80.000 € di differenza.
Naturalmente questa questo era un caso virtuale ma posso assicurarti che accade spesso che si manifestano episodi con queste differenze economiche.

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