Ascolta “Pignoramento immobiliare ed investimento” su Spreaker.
Il pignoramento immobiliare si manifesta in seguito all’accumulo dei debiti e se non opportunamente gestito porta alla perdita della propria casa. Tralasciando le cause del mancato pagamento dei debiti possiamo dire che la maggior parte delle esecuzioni immobiliari nascono dal mancato pagamento del mutuo di acquisto.

Si trovano però delle situazioni più gravi dove si sommano esposizioni debitorie con finanziarie, fornitori e Agenzia delle entrate. Maggiore è il numero dei creditori e più difficile sarà trovare una soluzione al problema.

Se sei un investitore immobiliare e ti affacci per la prima volta a questo mondo, potrai trovare nell’ambito dei pignoramenti immobiliari diverse opportunità. La prima cosa che dovrai fare è documentarti in maniera approfondita su questo settore. In questo blog troverai tante informazioni a riguardo ed inoltre ti consiglio di seguire usuraepignoramenti.com; quest’ultimo è un sito focalizzato esclusivamente sulle operazioni di saldo e stralcio immobiliare. Di seguito alcune informazioni che spero ti siano utili.

COME SI ARRIVA AL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE?

Al contrario di quelli che molti pensano non è sufficiente il mancato pagamento di qualche rata per vedere la propria casa venduta all’asta: vi sono infatti alcuni passaggi burocratici che i creditori devono rispettare per fare in modo che l’immobile venga venduto.

Se ti stai chiedendo quanto tempo può passare, dal momento in cui si inizia a non pagare le rate del mutuo alla perdita dell’abitazione, posso dirti che potrebbero volerci anche degli anni.
Ciò dipende molto dalla velocità del tribunale di riferimento e dal numero delle aste deserte.

Vediamo, senza entrare nei particolari, la cronologia degli eventi che porteranno alla perdita di possesso ed alla vendita dell’immobile pignorato:

• Comunicazione della banca
• Decreto ingiuntivo
• Atto di precetto
• Pignoramento
• Valutazione dell’immobile
• Esperimenti d’asta
• Aggiudicazione

Quando si inizia a non pagare qualche rata la posizione viene considerata dall’Istituto bancario come “sofferenza” perciò arriveranno delle richieste per la regolarizzazione, a volte anche offrendo dei piani di rientro. Se i solleciti non vanno a buon fine si passerà alle comunicazioni legali: ecco che verrà notificato un decreto ingiuntivo che darà la possibilità di sanare la posizione in una quarantina di giorni.

Obbligatoriamente, dopo che saranno passati i termini di legge, verrà notificato l’atto di precetto che informerà, di solito, di saldare i debiti entro 10 giorni. Passato questo periodo di tempo si passerà al pignoramento per cui l’immobile sarà tecnicamente sottoposto alle successive fasi di vendita giudiziale.

Vi sono molte incombenze legali in questa fase ma la più importante è quella che riguarda la valutazione della casa da parte di un perito nominato dal tribunale (CTU).

Il passaggio successivo riguarda la messa in vendita dell’immobile. In questa fase vi sono delle regole particolari ma una delle più importanti è che un offerente potrà proporre il 75% del valore del bene in asta: se l’immobile ha come base d’asta 100.000 € si potrà offrire 75.000 €. Se l’asta andrà deserta la successiva vedrà una riduzione del prezzo con il rischio che un bene possa essere venduto a cifre particolarmente basse.

Il problema più grosso per chi ha la casa in asta è che durante la procedura i debiti aumentano a causa degli interessi e, soprattutto, delle spese legali; contestualmente il valore del bene diminuisce drasticamente e ciò crea una grossa perdita economica a chi ha la casa pignorata.

LA SOLUZIONE AL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Esistono delle soluzioni al pignoramento immobiliare efficaci? La riposta è SI, esistono in realtà più soluzioni.

Saldo Stralcio

Il primo metodo è quello del saldo stralcio: il saldo stralcio non è altro che la richiesta di sconto su un debito.

Per farti comprendere al meglio come funziona ti espongo un esempio concreto. Se ho una esposizione debitoria per 100.000 € posso tentare di chiudere in una unica soluzione il mio debito a soli 70.000 €. Se il creditore accetta ecco che ho risparmiato una fetta importante e sono libero dal debito. Non sempre può essere la soluzione, ma capita spesso che i creditori accettino una soluzione di questo genere per una questione di tempistiche e altre opportunità.

Questa soluzione però presenta un problema per chi ha la casa pignorata e cioè che occorre disporre di liquidità immediata. In questo caso potrebbero intervenire gli investitori immobiliari che, apportando denaro, potrebbero annullare la posizione debitoria; naturalmente ciò comporta l’acquisizione del bene pignorato ad un prezzo vantaggioso. I vantaggi, se l’operazione viene condotta bene, sono reciproci: l’investitore immobiliare porta a casa un profitto e l’esecutato cancella i propri debiti. Di seguito altri particolari.

Vendere per saldare i debiti

L’esecutato spesso è titubante e ha problemi a vendere la casa pignorata per saldare i debiti. Questo è un aspetto cruciale da tenere a mente se vuoi operare in questo settore. Come dico spesso “la soluzione ad un pignoramento immobiliare non è un problema di tecnica ma di atteggiamento”.

Molti non accettano questa soluzione perché perderebbero la casa non considerando però che all’asta accadrebbe lo stesso.
Anzi, all’asta si perderebbe la casa e molto probabilmente si rimarrebbe con un residuo debitorio più o meno rilevante. Con la tecnica del saldo e stralcio ci si libererà completamente dei debiti.

Esistono aziende come usuraepignoramenti.com che gestiscono completamente l’iter ed in alcuni casi mettono a disposizione la liquidità per estinguere la posizione debitoria.

Vi sono delle situazioni in cui i creditori presenti in procedura sono tanti per cui eseguire un saldo e stralcio potrebbe risultare particolarmente complicato ecco perché, in qualità di investitore immobiliare potresti pensare all’acquisto del credito ipotecario.

Acquisto del credito ipotecario

Esiste una seconda soluzione che comporta l’acquisto del credito da parte di terzi e la conseguente possibilità di gestire in autonomia l’esecuzione immobiliare. 

Alcuni soggetti giuridici, dotati di opportuna licenza, possono ottenere vantaggi economici e strategici acquistando crediti. Noi siamo partner operativi di REATTIVONPL, una società autorizzata ad acquistare e gestire crediti ipotecari. Questa collaborazione ci permette di risolvere pignoramenti complessi che non possono essere gestiti con il metodo tradizionale di saldo e stralcio.

Per capire a grandi linee il processo analizziamo una situazione teorica.
Un nostro cliente ha un mutuo ipotecario di 200.000 € con una banca (ipoteca di primo grado). Esiste anche un debito di 100.000 € con l’Agenzia delle Entrate Riscossione (ipoteca di secondo grado).

Il valore di mercato della casa è di 250.000 €, ma l’asta partirà da 120.000 €. Una soluzione potrebbe essere quella di far partecipare un familiare o una persona fidata all’asta, sperando che non ci siano offerte al rialzo da parte d terzi soggetti.

Potremmo acquistare il credito della Banca ad un valore più basso di quello nominale di 200.000 euro; ad esempio a 120.000 euro. Diventeremmo il primo creditore, e ciò ci permetterebbe di partecipare all’asta fino all’importo di 200.000 €.
Se nessuno supera questa cifra con ulteriori offerte, otterremmo la proprietà della casa spendendo solo 120.000 €. Non consideriamo altri costi accessori, voglio solo semplificare il concetto di acquisto del debito.
Con l’acquisto del credito vi sono altre opportunità che analizzeremo in un articolo apposito.