Ascolta “Rent to buy: cessione del contratto e riserva di nomina” su Spreaker.
La cessione del contratto insieme alla riserva di nomina sono due strumenti che nel Rent to Buy possono essere impiegati per fare in modo che il conduttore esca dal contratto originario avvantaggiando così un terzo.Se hai intenzione di acquistare un immobile con il Rent to Buy è necessario che tu conosca le particolarità legate al subentro nel contratto.Prima di parlare di questo argomento ti vorrei segnalare altri articoli che abbiamo scritto in merito all’argomento Rent to Buy, potrebbero tornarti utili:
Probabilmente già sai che nel contratto di Rent to Buy un potenziale acquirente (conduttore)dopo la stipula del contratto entra in possesso di un dato immobile.A fronte di questo pagherà un canone di godimento ed un altro che invece fungerà da acconto sul prezzo finale di acquisto; lasciamo tutti i particolari perché sono stati affrontati in articoli precedenti (poco sopra ti ho indicato i link di riferimento).Nel Rent to Buy, come in altre tipologie di contratti di natura immobiliare è previsto il subentro di un terzo soggetto al posto del promissario acquirente.
Potrebbe banalmente accadere che il conduttore non sia più interessato all’immobile che ha opzionato con il Rent to Buy e voglia cedere i suoi diritti e doveri a terzi; oppure questo tipo di subentro potrà essere organizzato preventivamente in base alle esigenze e priorità del conduttore.Perché il subentro si possa produrre esistono due metodi:
- Cessione del contratto
- Riserva di nomina
Vediamo le caratteristiche principali di questi due strumenti.
CESSIONE DEL CONTRATTO NEL RENT TO BUY
Il Rent to Buy prende vita nel momento in cui si firma il preliminare e si verifica il suo naturale termine nell’eventuale trasferimento del bene.La cessione del contratto potrà avvenire solamente prima del trasferimento del bene, quindi prima del passaggio di proprietà.Detto in maniera più semplice è oggetto di cessione solamente il contratto iniziale.Di seguito alcuni aspetti importanti da considerare nella cessione di contratto nel Rent to Buy.
CONSENSO DEL CONCEDENTE
Il consenso del concedente è fondamentale per la cessione del contratto, senza di esso non sarà possibile far subentrare un terzo nel contratto.Il consenso potrà essere regolamentato già nel contratto iniziale e la eventuale cessione si concretizzerà al momento della notifica della cessione al concedente.Potrebbe anche succedere che il concedente, per varie ragioni, non desideri che si possa sostituire il conduttore per cui, sempre il contratto iniziale, si potrebbe inserire la clausola che vieta la cessione.Gli accordi sulla cessione del contratto potranno prendersi, tra concedente conduttore, anche se nel preliminare non è stato menzionato nulla; potrebbe infatti essere una opportunità o esigenza reciproca quella di concedere il subentro a terzi.
CONSEGUENZA DELLA CESSIONE
Nel momento in cui si verifica la cessione del contratto il cedente mantiene gli stessi obblighi e doveri nei confronti del nuovo conduttore.Quest’ultimo invece, subentrando al vecchio conduttore, assumerà obblighi e vantaggi.Ed il vecchio conduttore?In teoria esso è fuori dai giochi perché esce dal contratto ma, con previo accordo con il concedente, potrebbe rimanere responsabile in solido per eventuali mancanze del nuovo conduttore.
RISERVA DI NOMINA NEL RENT TO BUY
Nel Rent to Buy, come in qualsiasi contratto di compravendita immobiliare, è possibile inserire la clausola che consente al conduttore di riservarsi di nominare un terzo che lo sostituirà.
Si potrà utilizzare la riserva di nomina per:
- Un subentro nel contratto iniziale
- Per intestare il bene ad un terzo
RISERVA DI NOMINA NEL PRELIMINARE
In questo caso il conduttore si avvarrà della possibilità di nominare un terzo soggetto che lo sostituirà contrattualmente.Cerchiamo di spiegare meglio questo passaggio.Ammettiamo che manchino ancora sei anni alla fine del contratto e che il conduttore si avvalga della facoltà di nominare un altro soggetto.Quest’ultimo avrà, oltre ai diritti, anche il dovere di pagare canoni e la possibilità di intestarsi l’immobile alla scadenza del contratto.
RISERVA DI NOMINA NEL CONTRATTO FINALE
Potrebbe capitare che il conduttore, al momento dell’acquisizione dell’immobile, intenda intestare il bene ad un’altra persona.In questo caso il terzo nominato dovrà rimborsare il conduttore di tutte le spese e diventando così il nuovo proprietario.
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