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CONFORMITÀ DELLA PLANIMETRIA CATASTALE NEL PRELIMINARE E NELL’ATTO DEFINITIVO

Al momento della vendita di un immobile vengono messi a disposizione una serie di documenti ed uno di questi è la planimetria catastale.
La planimetria è la rappresentazione grafica dell’appartamento e la troveremo depositata presso il catasto dei fabbricati.  
Al momento della vendita è necessario dimostrare la conformità della planimetria catastale pena la nullità dell'atto definitivo di vendita.  

CONFORMITÀ DELLA PLANIMETRIA CATASTALE

Prima di continuare è bene chiarire un concetto essenziale: la planimetria non è probatoria dal punto di vista urbanistico ma assolve a criteri di natura fiscale. 
Ciò che definisce la regolarità urbanistica di un immobile sono i titoli abitativi; abbiamo discusso di questo argomento nell'articolo intitolato "stato legittimo di un immobile".  


Detto questo possiamo affermare che una planimetria, per essere classificata come NON CONFORME, deve avere quattro caratteristiche essenziali: 

  • Errata rappresentazione dei luoghi.
    In sostanza potremmo verificare una diversa disposizione degli spazi, un numero maggiore o inferiore di aperture e loro errato posizionamento, altezze differenti eccetera
  • Destinazione d'uso differente rispetto a quella praticata 
  • Superficie dichiarata diversa da quella reale
  • Errori sugli identificativi; potrebbero essere foglio, mappale, sub, indirizzo, classamento, eccetera. 

In assenza di veridicità e corrispondenza di uno di questi elementi un atto definitivo di compravendita sarebbe da intendersi nullo.  
Attenzione! 
Non esiste prescrizione per questa eventualità.  


COSA ACCADE SE MANCA LA CONFORMITÀ CATASTALE AL MOMENTO DEL PRELIMINARE?

Se è stata accertata la non conformità della planimetria catastale in un eventuale preliminare di vendita quest’ultimo non è da considerarsi nullo. 
Vi è quindi una sostanziale differenza tra il preliminare e il definitivo riguardo questo aspetto. 
Possiamo perciò dire che se viene appurata una discrepanza sulla planimetria catastale al momento della sottoscrizione del preliminare è possibile stabilire un accordo tra venditore e acquirente per fare in modo che, al momento dell'atto definitivo, il tutto sia stato regolarizzato. 

Questo aspetto è importante anche per ciò che concerne il finanziamento dell’acquisto dell’immobile tramite mutuo bancario.  
La banca prima dell'erogazione del mutuo manda un suo tecnico per verificare il valore dell’immobile ma soprattutto accertarsi della sua regolarità; è opportuno che la planimetria risulti conforme.  
Spesso le irregolarità sono veramente minime ed è sufficiente un accertamento di conformità per regolarizzare il tutto; si incarica in questo caso un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che rivisita metricamente la proprietà presentando un nuovo elaborato grafico.  
Altre volte le difformità potranno rilevarsi più incidenti e sarà il tecnico a fornire le giuste soluzioni.  


Come avrai capito la conformità della planimetria catastale è un aspetto di particolare importanza perciò è meglio verificarne la regolarità prima della sottoscrizione di una proposta di acquisto o preliminare di vendita.  
Ricordiamoci infine che la planimetria dovrà essere confrontata con i titoli abitativi ma questo è un argomento diverso e soprattutto più denso.

 

Con questo ti saluto e ti invito, come ho fatto in altri articoli dedicati alla documentazione necessaria a vendere un immobile, di preparare la documentazione catastale e urbanistica prima di apporre qualsiasi firma. 

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