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IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA ALIAS COMPROMESSO

Il preliminare di vendita è il contratto mediante il quale si definiscono gli accordi per addivenire all’atto definitivo ossia il rogito. 
Abbiamo analizzato in un articolo precedente la
 proposta di acquisto che, nel momento in cui la vendita viene gestita da una agenzia immobiliare, risulta essere il contratto propedeutico al compromesso.  
Il preliminare di vendita ha diverse caratteristiche da prendere in considerazione ed in questo articolo cercheremo di individuarle definendone i contorni più rilevanti.

Se devi vendere casa tra privati sarebbe opportuno farti seguire da un professionista. 


Gli aspetti da prendere in considerazione sono:

  • Elementi essenziali  
  • Elementi accessori 
  • Registrazione e trascrizione del preliminare 
  • Regolarità urbanistica 

ELEMENTI ESSENZIALI

Nel preliminare il primo aspetto da considerare riguarda gli aspetti essenziali senza i quali il contratto sarebbe da considerarsi nullo. 
Il primo requisito è che venga palesato il consenso della parte promissaria acquirente e di quella promittente venditrice: deve essere ravvisato un intento chiaro delle parti in causa.
Il secondo elemento riguarda la forma del contratto che deve essere in forma scritta.
Il terzo requisito è la chiara determinazione del bene immobile oggetto di vendita per cui sarà necessario fornire i dati catastali e tutti gli elementi necessari alla precisa individuazione e alla sua descrizione.  
Ultimo fattore, non per importanza, è quello di inserire il prezzo di vendita; in quest'ultimo caso possiamo dire che il prezzo potrà essere determinato o determinabile. 
La mancanza di uno qualsiasi di questi requisiti rende nullo il contratto. 

ELEMENTI ACCESSORI

Al fianco degli elementi essenziali possiamo trovare quelli accessori. 
Vediamo quelle più ricorrenti: 
 

  • fissazione della data dell’atto definitivo di compravendita 
  • condizioni sospensive 
  • pagamento degli oneri condominiali e regolamento di condominio 
  • certificazione impianti 
  • metodo di pagamento  
  • riserva di nomina e cessione del contratto 

1

FISSAZIONE DELL'ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA


La data entro la quale verrà firmato il contratto definitivo potrà essere o meno un termine essenziale. 
Non è sufficiente scrivere che il contratto definitivo verrà stipulato entro e non oltre una certa data ma dovrà essere rimarcato il fatto che questa scadenza è essenziale. 
Con l'essenzialità il contratto, una volta che arriva a scadenza, è da considerarsi risolto a meno che entro tre giorni non venga richiesta una proroga dal soggetto per il quale la data ha interesse.

Nel caso mancasse l'essenzialità il termine sarebbe da considerarsi semplice, la parte inadempiente verrebbe messa in mora ma il contratto non perderebbe la sua validità. 

2

CONDIZIONE SOSPENSIVA

L'efficacia del contratto preliminare potrebbe essere sottoposta ad una condizione sospensiva. 
Ho scritto, non casualmente, “efficacia del contratto” perché questo non perde la sua validità; in sostanza non si avrà nessun effetto giuridico se la condizione posta non si manifestasse. 

Generalmente la condizione ha una scadenza, anzi, diremo che è fortemente consigliato accompagnare la condizionalità ad un ad una data ben precisa onde evitare complicazioni future. 
Le condizioni sospensive potranno essere diverse ma quella più utilizzata riguarda l'erogazione del mutuo. 
In questo caso l'acquirente condiziona l'efficacia del compromesso all'erogazione del finanziamento.  
Altre situazioni legate alla condizionalità potrebbero riguardare la regolarizzazione urbanistica dell’immobile, la cancellazione di una ipoteca, l'acquisto di un immobile da parte del venditore eccetera. 

3

PAGAMENTO DEGLI ONERI CONDOMINIALI E REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Una voce accessoria che non dovrebbe mai mancare in un preliminare di compravendita è quello relativo al pagamento degli oneri condominiali. 
Di solito si richiede che al momento dell'atto definitivo questi oneri siano assolti e per testimoniare ciò verrà presentata la liberatoria dell'amministratore di condominio. 
È bene fare chiarezza sulle spese ordinarie e quelle straordinarie; se si tralascia questo punto rischiamo di sobbarcarci le spese relative all'anno in corso e a quello precedente.  
Altro elemento da non sottovalutare, anche se la maggior parte degli acquirenti non lo prende in considerazione, è quello di consultare il regolamento di condominio; di solito non vi sono argomenti particolari che potrebbero allontanarci dall'acquisto ma potrebbero essere presenti dei divieti limitanti.  
Vedremo questi particolari in un articolo apposito. 

4

CERTIFICAZIONI IMPIANTI

Questo argomento dovrà essere menzionato nel preliminare e successivamente nell’atto definitivo per escludere eventuali diatribe tra venditore e acquirente.  
Le eventuali precisazioni possono variare in base alle condizioni dell'appartamento. 
Potremo trovare appartamenti disabitati da anni con impianti non funzionanti, abitazioni con impianti datati di cui non si dispone delle certificazioni ed infine proprietà ristrutturate da poco o nuove dove vi è, molto probabilmente, una recente certificazione.  
Se si è impossibilitati a fornire le certificazioni degli impianti è raccomandabile inserirlo nel preliminare negoziando eventuali responsabilità sul corretto funzionamento.

5

METODO DI PAGAMENTO

Il metodo di pagamento è forse l'aspetto più curato in una compravendita immobiliare, si ritaglia la maggior attenzione tralasciando riflessioni su altri argomenti, non meno importanti ma poco appariscenti.  
Di solito il pagamento del prezzo avviene almeno in due tranches e più precisamente si verserà una caparra alla sottoscrizione del preliminare ed il saldo al definitivo. 
In altre circostanze vi possono essere pagamenti cadenzati, quindi più versamenti nel periodo che intercorre tra i due contratti; in altri ancora il pagamento è posticipato rispetto all’atto di vendita definitivo. 
In quest'ultimo caso parliamo di metodi di vendita alternativi allo schema classico. 


Mi preme sottolineare che le somme versate al momento del preliminare possono essere di tre tipi diversi: 

  • Caparra confirmatoria 
  • Caparra penitenziale 
  • Acconto 

Vediamone le principali caratteristiche.

CAPARRA CONFIRMATORIA

Possiamo considerarla come una forma di garanzia; verso la caparra per manifestare la volontà di acquistare e se sarò inadempiente perderò le somme versate. 
Se sono il venditore e manifesto l'inadempimento dovrò restituire la caparra e versare un importo di uguale valore alla controparte (doppio della caparra). 

CAPARRA PENITENZIALE

In questo caso potremmo dire che la volontà di recedere dal contratto presuppone una penale e non si potrà pretendere altro né a titolo di risarcimento o di obbligo ad onorare il preliminare. 
In sostanza, posso uscire dal contratto versando una penale.  

ACCONTO

L' acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo ma, al contrario della caparra, in caso di recesso o inadempimento dovrà essere restituito.


Questo era in estrema sintesi il discorso legato al pagamento del prezzo. 

6

RISERVA DI NOMINA E CESSIONE DEL CONTRATTO

Il preliminare può prevedere due aspetti molto interessanti che sono la riserva di nomina e la cessione del contratto.  
Con la riserva di nomina l'acquirente acquisisce la facoltà di nominare un terzo soggetto al suo posto. 
Nel caso non venga impiegata questa possibilità il contratto si concluderà con gli attori originali.  
È possibile inserire nel preliminare di vendita l'opzione di cessione del contratto a terzi.  
Questa è una prassi utilizzata da alcuni investitori immobiliari e tramite la cessione escono dall’affare a fronte del pagamento di un dato importo. 


Questi erano i passaggi più rilevanti di un preliminare di vendita, li abbiamo trattati in maniera sommaria perché l'approfondimento di ogni singolo tema comporta un enorme mole di informazioni che è eccessivo per un singolo articolo. 
Prima di terminare volevo però fare un paio di considerazioni su altri aspetti relativi al preliminare di vendita e nello specifico su: 

REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Il preliminare di vendita è un contratto che obbligatoriamente va registrato presso l'Agenzia delle Entrate. 
La registrazione è una incombenza di natura fiscale e non ha effetti sulla validità del contratto.

Occorre registrarlo entro 20 giorni se è una scrittura privata, entro trenta se stipulato dal notaio. 
La mancanza della registrazione comporta il pagamento di una penale.  
Passiamo ora alla trascrizione.  
Consiste nella iscrizione del preliminare nella conservatoria dei registri immobiliari e viene impiegata per tutelare le parti, soprattutto l'acquirente, da eventuali comportamenti scorretti o per sorpassare eventuali iscrizioni di ipoteche e pignoramenti futuri sull’immobile. 
Non voglio dilungarmi molto su questo tema visto che è stato scritto un articolo apposito:
trascrizione del preliminare 
Ti consiglio vivamente di leggerlo perché la trascrizione del preliminare è la miglior forma di garanzia se vuoi comprare un immobile. 
L’articolo in questione è intitolato la trascrizione del preliminare. 


REGOLARITÀ URBANISTICA

Capita molto spesso che nel momento della sottoscrizione del preliminare non vengano curati a fondo gli aspetti relativi alla commerciabilità del bene. 
Intendiamo in questo caso i controlli sulle ipoteche e soprattutto sulla regolarità urbanistica.

Questa sufficienza porta spesso a perdite di tempo, discussioni e alcune volte alla rinuncia all'acquisto. 
Un controllo della regolarità urbanistica è la prassi in qualsiasi compravendita immobiliare ma spesso è posticipata alla sottoscrizione del preliminare. 
Il consiglio che posso darti, sia tu venditore o acquirente, è quello di far analizzare la situazione urbanistica da un tecnico e verificare la presenza o meno di abusi e capire se, eventualmente, è possibile regolarizzarli. 
È difficile trovare un immobile perfetto al 100% e non sarebbe un'idea peregrina quella di obbligare per legge, già alla firma del preliminare, la verifica dello stato dei luoghi. 
Abbiamo parlato di regolarità urbanistica in un articolo intitolato
stato legittimo dell’immobile; è un breve resoconto che approfondisce il discorso sulla regolarità urbanistica. 


Questa era una carrellata sugli elementi più rilevanti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. 
Spero che il tutto ti sia utile e ti rinnovo il consiglio, se vuoi vendere o acquistare casa, di farti assistere da un legale e da un tecnico; questo comporterà sicuramente dei costi ma sarà una forte garanzia a tutela dei tuoi interessi. 

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