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COME VENDERE UNA CASA DONATA SENZA FARE ERRORI

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Vendere una casa donata può nascondere le problematiche che potrebbero rendere difficile o impossibile la vendita.  
Se  intendi vendere una casa avuta in donazione o stai programmando una cessione immobiliare di una futura donazione ti elencherò tutti i passaggi fondamentali da prendere in considerazione dal momento dell'acquisizione fino alla vendita.

In questo articolo parleremo di:

  • Tassazione degli immobili avuti in donazione 
  • Problematiche sulla vendita di una casa donata 
  • Tasse sulla rivendita di un immobile donato

TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI AVUTI IN DONAZIONE

Se stai ricevendo la donazione di un immobile devi sapere che oltre ai costi notarili ci sono delle tasse da pagare; questo per sancire il passaggio di proprietà. 
La donazione di un immobile è a tutti gli effetti una compravendita anche se i parametri sono leggermente diversi.  
Entriamo nei particolari. 

Il primo pagamento riguarda le imposte sulla donazione e ciò è variabile in base al grado di parentela. 


DONAZIONE AL CONIUGE, AI FIGLI O AI GENITORI


Dovremmo calcolare l'imposta applicando l'aliquota del 4% sul valore della donazione.  
Se parliamo esclusivamente di immobili faremo riferimento al valore catastale. 
Particolare di non poco conto è che su questo tipo di donazione si applica una franchigia di 1 milione € per cui gran parte delle donazioni non scontano nessuna imposta.

Al di sopra del milione l’imposta è quindi del 4%. 


DONAZIONE A FRATELLI E SORELLE


In questo caso parleremo di parenti di secondo grado e l’aliquota sale al 6%. 
La franchigia invece è di 100.000 € per cui per il valore eccedente questa cifra l’imposta è dovuta.


DONAZIONE AD ALTRI PARENTI


L’aliquota rimane del 6% ma non avremo alcuna franchigia. 


DONAZIONE AD ALTRI SOGGETTI


In tutti gli altri casi aliquota dell'8% senza franchigia alcuna. 


DONAZIONE VERSO SOGGETTI PORTATORI DI HANDICAP


Avremo una franchigia di 1.500.000 di euro. 
L'aliquota varia in base al grado di parentela.


 I pagamenti, per tutte le casistiche, non terminano qua. 
Dovremo valutare anche le imposte di registro e quella catastale; sono rispettivamente del 2% e del’1%. 
Se però parliamo di prima casa le imposte sono fisse nella misura di 200 €. 


PROBLEMATICHE SULLA VENDITA DI UNA CASA DONATA 

Bene!  
Fatto un quadro generale sulle imposte da pagare dobbiamo mettere in vendita il nostro immobile e qui potrebbero sorgere delle difficoltà. 
Devi infatti sapere che la tua donazione potrebbe essere messa in discussione da altri parenti a cui spetta la
quota di legittima.
Per quota di legittima intendiamo la porzione di eredità da destinare obbligatoriamente al coniuge, ai figli o ai genitori.

Sei tuoi parenti ritengono di aver subito un danno potrebbero rivolgersi al giudice, anche dopo la vendita della casa, creandoti non pochi grattacapi. 
Esistono delle vie d'uscita?  
 

Sì ma sono legate principalmente ad un fattore temporale.  
Non avrai alcun tipo di problema se dalla donazione sono passati 20 anni oppure 10 dalla morte del donante.
Questi sono i parametri principali che devi tenere a mente. 

Ammettiamo pure che tu sia l'unico erede legittimato, oppure che nessuno possa esserti di intralcio perché è stato soddisfatto con la donazione; vi sono altri elementi da considerare: la banca che eroga il mutuo per l'acquisto della casa da parte di un acquirente.  
Quando si parla di donazione di una casa le banche sono molto sensibili perché non vogliono rischiare di trovarsi dentro ad una causa familiare.  


L’istituto bancario non metterà il veto sull'erogazione del mutuo se i tempi di revoca sono scaduti; abbiamo infatti detto che dopo venti anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante non possono essere avviate azioni di tipo revocatorio.  

La soluzione che in genere prospetta la banca e quella di far firmare agli eredi la rinuncia a qualsiasi diritto sulla proprietà.  
Altre soluzioni che potrebbero essere gradite alla banca sono quelle della stipula di una polizza assicurativa.  
Esistono delle società specializzate in questo ambito che permettono la compravendita sicura eliminando i problemi di cui abbiamo parlato in questo articolo. 

Visto che abbiamo parlato di revoca di una donazione vorrei fare una piccola digressione per parlarti invece di una donazione effettuata per evitare un pignoramento. 
Alcuni credono che si possa salvare il proprio immobile da eventuali pignoramenti spogliandosi dei propri beni con una donazione.  
Niente di più sbagliato. 
Devi sapere il tuo creditore può fare due cose: 

  • trascrivere il pignoramento entro un anno dall'avvenuta donazione
  • avviare un’azione revocatoria se è passato più di un anno dalla donazione. 

    Il termine dell’azione revocatoria è di 5 anni. 
  • Abbiamo analizzato questo problema in un articolo apposito nel nostro sito usuraepignoramenti.com, se vuoi puoi approfondire cliccando su questo link: https://www.usuraepignoramenti.com/donazione-e-pignoramento/ 

    Come hai visto la vendita di una casa ricevuta in donazione può avere delle difficoltà e bisogna analizzare tutti i passaggi fondamentali per dormire sonni tranquilli e, giustamente, garantire l’acquirente finale. 
    La maggior parte delle vendite di immobili donati non presenta alcuna criticità, questo è giusto dirlo, ma bisogna fare le cose per bene, ricordiamocelo. 

    TASSE SULLA RIVENDITA DI UN IMMOBILE AVUTO IN DONAZIONE

    Se hai venduto l’immobile ottenuto con una donazione entro i 5 anni dovrai pagare le tasse sulla vendita lo sapevi?  
    Cinque anni sono spartiacque che delimitano l'obbligo del pagamento della plusvalenza.  
    Dovrai pagare le tasse sul guadagno di cui hai beneficiato. 

    Il calcolo dei 5 anni parte però dal momento dell'acquisizione/costruzione da parte del donante.
    Se quest'ultimo è stato proprietario per almeno 5 anni non è dovuta plusvalenza.
    Il calcolo dell'eventuale plusvalenza viene fatto sottraendo dal prezzo di vendita quello di acquisto dell’immobile da parte del donante.


    Il tema delle tasse è un argomento articolato; se vuoi maggiori informazioni ti invito a leggere questo articolo: 

    IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA


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