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CAPARRA E ACCONTO NEL PRELIMINARE DI VENDITA

La gestione della caparra o dell'acconto è un argomento che abbiamo affrontato parzialmente nella discussione sul preliminare di vendita.  e ti consiglio di approfondire al massimo l'argomento soprattutto se devi vendere la casa tra privati.
È prassi comune prenotare l’acquisto di un immobile versando delle somme all' acquirente, queste hanno spesso una duplice funzione ossia quella di anticipo e garanzia.
Con la garanzia intendiamo evidenziare la concreta volontà di concludere l'affare versando un determinato importo.  

Anticipiamo un discorso frequente: non esistono percentuali prestabilite da versare come caparra o acconto, tutto è legato alla negoziazione tra le parti ma, è palese che un importo rilevante è sicuramente un buon punto di partenza per avviare una negoziazione efficace.  
Dico questo perché spesso si pensa di bloccare un acquisto con poche migliaia di euro e contestualmente pretendere tempi lunghi per arrivare al definitivo; immaginiamo, ad esempio, il caso di un potenziale acquirente che voglia prendere un mutuo e chieda un tempo di chiusura lungo per prevedere eventuali lungaggini da parte dell'istituto bancario.  
 

Fatta questa doverosa premessa vediamo ora che tipo di pagamenti si possono imputare in sede di preliminare di vendita; avremo: 

  

  • caparra confirmatoria 
  • caparra penitenziale  
  • acconto

CAPARRA CONFIRMATORIA

Questo tipo di caparra è quella più utilizzata. 
Lo scopo della caparra è duplice perché ha funzione di garanzia ma anche di anticipo; in sostanza è la somma che viene messa a disposizione per garantire l'acquirente ed il venditore da eventuali ripensamenti sulla vendita.  
Può capitare che una delle due parti intenda non onorare il contratto ed in questo caso la caparra potrà essere impiegata come risarcimento del danno, anche parziale. 
Ho scritto che può essere parziale perché la parte offesa potrebbe avere, dalla mancata vendita o acquisto, un danno economico superiore a quello della caparra confirmatoria.  
Nel caso sia il venditore a rendersi inadempiente il potenziale acquirente potrà, o forse è meglio dire dovrà, richiedere il doppio della caparra; parliamo del doppio perché dovrà recuperare i soldi già versati più un importo di pari valore. 
Nel caso contrario, con inadempienza da parte dell’acquirente, il venditore tratterrà le somme relative alla caparra confirmatoria. 

CAPARRA PENITENZIALE

La differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale consiste nel fatto che quest'ultima determina già in origine il valore dell’eventuale inadempimento e nient'altro potrà essere richiesto a titolo di risarcimento.
Possiamo pensare alla caparra penitenziale come al valore stabilito per uscire dal contratto; se ricevo una caparra penitenziale di 5.000 € e voglio uscire dal contratto sarò sicuro che questo sarà il massimo importo che potrò perdere.  
Naturalmente anche la caparra penitenziale, come quella confirmatoria, ha lo scopo di anticipo sul prezzo finale di vendita oltre quello di garanzia.  
Anche in questo caso mettiamo in evidenza che la caparra sarà doppia nel caso in cui l'inadempimento sia dovuto imputabile al venditore 

ACCONTO SUL PREZZO

L'acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo e al contrario della caparra non ha funzione di garanzia. 
In caso di inadempimento l'acconto andrà restituito fermo restando il diritto della parte danneggiata di richiedere un risarcimento del danno. 
Ricordiamo un altro particolare molto importante: se nel preliminare le somme versate non vengono identificate come caparre saranno da considerarsi come acconto. 

TRATTAMENTO FISCALE

Passiamo ora a parlare del trattamento fiscale sul versamento delle caparre e dell'acconto.  
Nel caso di
preliminare tra privati pagheremo sulla caparra la tassa di registro con l'applicazione dell'aliquota dello 0,50% sul valore versato.
Questi importi verranno poi scomputati dalla tassa di registro calcolata al momento dell'atto definitivo di vendita. 
Per l'acconto il pagamento della tassa di registro è pari al 3% sul valore versato; anche in questo caso questa somma sarà da considerarsi come un anticipo sulla tassa di registro dovuta per l’acquisto dell’immobile. 


Se il contratto è soggetto a IVA pagheremo per la caparra, sia essa confirmatoria o penitenziale, lo 0,5% di tassa di registro. Per quanto riguarda l’acconto, essendo questo un anticipo sul corrispettivo pattuito, verrà fatturato con addebito IVA e l'imposta di registro sarà dovuta in misura fissa ossia 200 €.  

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