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COME VENDERE CASA TRA PRIVATI

Vendere una casa tra privati potrebbe rilevarsi una scelta ostica a meno che non ci si faccia affiancare in questo da un tecnico o, meglio ancora, un agente immobiliare. 
In questo caso è molto importante seguire alcune regole poiché’ l’acquirente attento sa che per questo tipo di compravendita si possono correre dei grossi rischi.

VENDERE CASA TRA  PRIVATI
 QUALI SONO I PROBLEMI?

Vendere una casa senza l’intervento di mediatori (i professionisti seri e qualificati sicuramente potrebbero evitarti grattacapi, a fronte di una commissione che oscilla generalmente tra il 2-3% del valore di vendita dell’immobile), significa doversi prendere l’onere di occuparsi di tutti gli adempimenti necessari sacrificando tempo e risorse importanti.

La conclusione positiva di una compravendita nel campo immobiliare necessita di molta attenzione, si può sbagliare facilmente e ciò può costare molto caro; può costare perché non si riesce a vendere alle migliori condizioni e perché eventuali omissioni potrebbero comportare cause di natura civile.  

I professionisti del settore immobiliare sono preparati a prevenire e risolvere i problemi legati alla compravendita immobiliare perciò le loro provvigioni includono, oltre alla normale promozione della vendita, anche il controllo dei documenti essenziali per la stipula dell’atto notarile. 

Capita sovente che il privato che vuole vendere il suo immobile non abbia l’esperienza necessaria nella compravendita per cui in questo articolo ti illustrerò le cinque tappe necessarie per risolvere il problema che ci siamo posti in questo articolo: come vendere la casa tra privati. 

1- Documenti necessari 

2- Prezzo di vendita 

3- Preparazione dell'immobile 

4- Contatti con gli acquirenti 

5- Chiusura della trattativa

DOCUMENTAZIONE PER VENDERE CASA TRA PRIVATI

I documenti che un attento e cauto compratore ti chiederà per poter acquistare in tranquillità sono: 

  • Atti di provenienza: atto di acquisto, denuncia di successione, l’assegnazione da società, l’atto di donazione, il decreto di trasferimento..., in estrema sintesi il documento che dimostra come si è entrati in possesso del bene. 
  • Documentazione edilizia: tra i più importanti troviamo il certificato di abitabilità o agibilità, la copia della licenza di costruzione ed eventualmente la dichiarazione di costruzione ante 1967. 
  • Documentazione catastale e urbanistica: è necessario detenere la planimetria catastale e la visura storica catastale; questi documenti sono disponibili presso il catasto (documenti fondamentali per certificare la composizione e la valutazione fiscale).
  • Certificazione energetica: chi vende casa deve esserne in possesso.  
    Il nome corretto di questo documento è
    APE (attestato di prestazione energetica) ed è rilasciato da un tecnico professionista abilitato. 

    L’APE indica la classe energetica del fabbricato e per il calcolo viene valutato l’isolamento termo-acustico ed il fabbisogno energetico dell’abitazione. 
  • Documentazione sulle varianti edilizie: nell'eventualità siano state apportate modifiche in corso di costruzione o successivamente sarà bene avere a disposizione la documentazione corretta che li confermi. 
    Potremmo aver bisogno in questo caso di licenza di variante, oppure della concessione in variante, della denuncia di inizio attività (DIA), della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), oppure ancora della comunicazione inizio lavori (CIL).  
    Sono questi i documenti che attestano la regolarità edilizia. 
  • In alcune situazioni specifiche potrebbero servire altri documenti come: documentazione relativa ai condoni, la notifica del vincolo delle Belle Arti, l’atto di matrimonio (o estratto), l’atto di visura storica della Camera di Commercio ecc.   

Occorre inoltre precisare un passaggio importante e cioè che la documentazione progettuale depositata in Comune è quella a cui fare riferimentole planimetrie catastali sono solo una riproduzione dello stato attuale dell’immobile e il devono essere allineate ai disegni di progetto.  

Mi sono dilungato molto sul discorso della documentazione perché consiglio vivamente ai venditori di avere l’accortezza di prendere seriamente la cosa.  
È fondamentale sapere di poter vendere un’immobile con la documentazione regolare e se ciò non fosse si rischierebbe di incorrere in rivalse da parte di venditori che potrebbero dichiarare nullo l’atto.  
Se hai scelto di vendere la tua casa privatamente tutelati; se pensi di non essere in grado di poter spendere tempo ed energie per verificare di avere i necessari requisiti ti consiglio spassionatamente di avvalerti di un tecnico qualificato.
A tal proposito voglio segnalarti questo articolo:
STATO LEGGITIMO DELL'IMMOBILE.


STABILIRE IL PREZZO DI VENDITA

Stabilire il prezzo di vendita in maniera oggettiva è un altro fattore fondamentale per la buona riuscita della vendita. 
 È necessario per fare questo non definirlo in maniera arbitraria attribuendo, ad esempio, alla casa un valore affettivo o rapportando il prezzo di vendita a quello che era stato a suo tempo quello di acquisto.  
Il mio consiglio è quello di fissare una “forbice” tra il valore oggettivo massimo dell’immobile e quello minimo e cercare di non scendere al di sotto di questo. 
Considera comunque che è sempre il mercato che fa il prezzo. 

Per arrivare ad un valore di rivendita corretto ti consiglio di impiegare il metodo della comparazione che risulta essere semplice e funziona ottimamente.  
Nei vari siti internet specializzati in vendita di immobili, tarando la ricerca sulla zona e le caratteristiche principali della tua casa, potrai sicuramente visualizzare vari immobili ed i rispettivi valori di richiesta; ricorda però che una cosa è la richiesta ed un’altra l’effettiva vendita.  

Se hai più tempo da dedicare alla vendita potrai ricevere informazioni anche dagli eventuali portieri degli edifici, dagli amministratori di condominio oppure dai vicini.  
Potrai “sbirciare” anche nelle vetrine delle agenzie immobiliari per avere ulteriori riferimenti; più fonti utilizzerai per raccogliere dati, più potrai avere un’idea precisa sul reale valore di mercato del tuo immobile.

 

PREPARAZIONE DELL'IMMOBILE ALLA VENDITA

Preparare un immobile al meglio, una volta stabilito il prezzo di vendita, è molto importante. 
Il primo consiglio che mi preme darti è quello di pulire a fondo il tuo appartamento e se possibile di tinteggiarlo; con questa piccola operazione darai ai visitatori una gradevole sensazione di “freschezza”, di ordine e pulizia. 

Credo sia molto difficile comprare con entusiasmo un’auto sporca, graffiata, mal tenuta; a maggior ragione una casa dove si sogna di vivere lieti momenti nel riparo del focolare domestico deve essere accogliente.  

Oltre a questo, per dare una prima buona impressione, dovrai cercare di far percepire la tua casa più spaziosa ed illuminata.  
E' quindi buona norma posizionare favorevolmente i mobili e/o toglierne alcuni se non abbelliscono la casa. 

Un altro servizio di cui ti puoi avvalere in questa fase è quello offerto dallo home stager, professionista che ti potrà aiutare ad allestire gli ambienti in modo da rendere più appetibile e facile da vendere sul mercato il tuo appartamento.  

Fatto questo potrai concentrarti nel pubblicizzare l'offerta di vendita.  

La formula più semplice e quella del cartello “vendesi” che potrebbe in parte servire se la zona gode di molto flusso ed il cartello ben esposto però dovrai anche proporti sui siti internet specializzati.  

Ricorda di dare rilievo ai pregi che rendono godibile il tuo immobile. 
Vantaggi come la buona ubicazione, la vicinanza ai mezzi di trasporto o al centro, la presenza di servizi primari e secondari, parchi, negozi, centri commerciali, scuole eccetera nelle vicinanze rendono attrattivo l'appartamento per determinate categorie di acquirenti.  
Per ultimo non sottovalutare il potere del passaparola spargendo la voce tra familiari, amici, colleghi, conoscenti e vicini.  


Se hai fatto tutto nel dovuto modo dovrai ora prepararti alla seguente tappa.


GESTIRE LA TRATTATIVA

Fase delicata nella quale dovrai armarti di molta pazienza.  
Potrai ricevere molte telefonate ed e-mail da persone che non conosci e che ti riempiono di domande.  
Alcuni di questi potenziali compratori si faranno ripetere quello che hai già comunicato nell'annuncio, altri faranno domande strambe ed altri ancora ti faranno solo perdere tempo.  

Per questo motivo devi ottimizzare gli appuntamenti scartando quelle persone con le quali già dal primo contatto non hai avuto un buon feeling e ti hanno dato la sensazione di essere inconcludenti o troppo vaghi.  
Durante le visite sii sincero ed onesto, promuovi i punti di forza con entusiasmo, sottolineali, ma non nascondere i punti di debolezza della casa. 


CHIUSURA DELLA TRATTATIVA

Dopo aver stabilito gli accordi sulle questioni fondamentali (prezzo, termini di pagamento, stipula dell'atto e consegna dell'immobile) dovrai formalizzare il tutto con un contratto preliminare.  

Il contratto preliminare detto anche compromesso è un accordo attraverso il quale le parti si impegnano a stipulare successivamente il definitivo contratto di compravendita.  

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.  

Arriviamo così al rogito notarile, l'atto conclusivo con il quale definitivamente viene trasferita a pieno titolo la proprietà in capo all'acquirente; quest’ultimo normalmente sceglie il notaio e si accollerà le spese relative al rogito.  

  

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