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COME VENDERE CASA CON IPOTECA IN SICUREZZA

Probabilmente vuoi vendere il tuo immobile con ipoteca oppure stai cercando di acquistare il tuo nuovo appartamento e non sai dare una risposta a questa classica domanda: 

SI PUÒ VENDERE CASA CON IPOTECA?


Ti risponderò in maniera sintetica e veloce per poi approfondire questo argomento visto che non può essere trattato in poche righe.

Si, è possibile vendere una casa con ipoteca ma nella stragrande maggioranza dei casi viene cancellata al momento del rogito notarile. 

E’ il caso classico di un immobile gravato da un’ipoteca volontaria; l'iscrizione dell'ipoteca nasce dall'erogazione del mutuo per l'acquisto della casa e la cancellazione è contestuale al pagamento del residuo del debito; il tutto avviene al momento dell’atto di vendita.


Facciamo un semplicissimo esempio per inquadrare il tutto.

Giovanni, in passato, per acquistare un immobile accese un mutuo fondiario con la banca xxx.  
Oggi, dopo 7 anni dall’acquisto, decide di vendere la propria abitazione a Luca.  
Il mutuo è ancora in essere perché rimane un residuo di debito e di conseguenza è presente l’ipoteca volontaria relativa. 
 

Cosa accade di solito? 

Luca chiede un mutuo alla banca YYY per l’acquisto della casa di Giovanni e al momento dell’atto notarile quest’ultima banca pagherà il debito di Giovanni.  
A questo punto l’ipoteca della banca xxx viene cancellata e se ne iscriverà una nuova a favore della banca YYY.  

Come dicevo questo avviene comunemente e notai e banche sono organizzati per l’espletamento di tali operazioni in maniera perfetta.  
Vi sono alcuni dettagli importanti su questo argomento che, per comodità narrativa, ti spiegherò dopo.  


Bene, continuiamo.

Le ipoteche si dividono in tre diverse tipologie: 


  • ipoteca volontaria 
  • ipoteca giudiziale 
  • ipoteca esattoriale 

IPOTECA VOLONTARIA


Viene definita dalla parola stessa. 
E’ il debitore che volontariamente permette l’iscrizione di ipoteca sull'immobile di seguito all'ottenimento di un prestito. 
Stiamo ovviamente parlando di mutuo ipotecario.  
Senza addentrarci in questa articolata materia potremmo dire che la banca xxx presta dei soldi a Caio per l’acquisto della propria casa e si tutela da un eventuale mancato pagamento con l'ipoteca.
 


IPOTECA GIUDIZIALE


Sono quelle ipoteche che derivano da una sentenza di condanna. 
Nel caso che vi fosse una causa, ed il giudice emettesse una pena pecuniaria, il vincitore della causa si avvantaggerebbe anche della trascrizione dell’ipoteca sull'immobile del perdente causa.
 


IPOTECA ESATTORIALE


Parliamo in questo caso dell’ipoteca di Equitalia. 
Nel momento in cui non paghiamo ciò che è dovuto allo Stato quest’ultimo, tramite l’ente riscossore (oggi si chiama Agenzia delle Entrate Riscossioni), potrà iscrivere ipoteca sui beni di nostra proprietà. 
Vi sono dei parametri importanti da rispettare e quello più interessante è che il debito non potrà essere inferiore alle 20.000 euro. 
Se vuoi approfondire ti consiglio di leggere questo articolo sull'
ipoteca di Equitalia 


Questa in estrema sintesi, la rappresentazione delle diverse tipologie di ipoteca.

Parliamo ora del grado dell’ipoteca.  


GRADO IPOTECA

Questo è un argomento che a molti non è chiaro, cerchiamo di spiegarlo in maniera semplice.  
E' l’ordine cronologico delle iscrizioni nella conservatoria dei registri immobiliari.  
Potremmo rilevare sullo stesso immobile diverse ipoteche e la loro importanza è data dal grado che hanno assunto in base all'ordine di iscrizione. 
Ammettiamo che su un immobile venga iscritta a gennaio una ipoteca volontaria, a febbraio una giudiziale ed infine, a marzo, una ipoteca esattoriale. 
Quella volontaria sarà considerata di primo grado, quella giudiziale di secondo e quella esattoriale di terzo. 
 

Un altro elemento che dobbiamo sottolineare è che la diversa tipologia non influisce sul grado; possiamo perciò dire che l’ipoteca più rilevante è sempre quella iscritta per prima.


COME VENDERE CASA CON LE DIVERSE IPOTECHE

Vediamo ora le diverse sfumature sui diversi tipi di vendita di immobile con ipoteca. 
Parliamo in questo caso di vendita con ipoteca volontaria, ipoteca giudiziale, ipoteca esattoriale e, per finire, di un mix fra le varie situazioni.


VENDERE CASA CON IPOTECA VOLONTARIA

Ho già accennato a questo tipo di vendita all’inizio dell’articolo dove parlavamo di una vendita tra Giovanni e Luca.  
Ti fornirò altri due elementi che daranno completezza al discorso.  
Nel momento in cui vendiamo il nostro immobile gravato da ipoteca la banca che ha erogato il mutuo dovrà cancellare l’ipoteca stessa senza alcun costo per noi; verrà applicata la cosiddetta legge Bersani che è relativa solo ai mutui ipotecari.  
Questo è un particolare importante perché il venditore risparmierà una cifra rispettabile.  
Il secondo concetto è che alcuni istituti bancari trattengono per una quindicina di giorni le somme dovute al venditore per tutelarsi da eventuali fallimenti di quest’ultimo. 
In teoria questo atteggiamento sarebbe da applicarsi solamente per quelle categorie di aziende definite fallibili ma, posso assicurarti, che accade anche tra soggetti privati che non sono soggetti a questo tipo di problema.  
Assicurati prima di vendere che tipo di operatività la banca erogante vuole adottare perché potresti incassare i tuoi proventi circa 15 giorni dopo l'atto notarile. 
Questo in alcuni casi non pregiudica nulla ma in altri potrebbe essere una discriminante rilevante.


VENDERE CASA CON IPOTECA GIUDIZIALE


È molto simile alla precedente vendita nel senso che l’ipoteca si cancellerà al momento del pagamento del debito.  
La differenza sostanziale consiste che la cancellazione sarà a carico del venditore. 
Sarà un notaio che provvederà alla cancellazione ma i costi saranno a carico del venditore. 
Se hai subito una ipoteca giudiziale inserisci nel tuo conto economico questa spesa. 
Per il calcolo dovrai pensare di pagare lo 0,5% dell’importo ipotecato più le tasse e gli oneri notarili. Inutile dirti che se nella fase di vendita e in quella di cancellazione è buona regola affidarti al notaio che si occuperà del tutto. 

 


VENDERE CASA CON IPOTECA EQUITALIA

Potresti aver subito l’iscrizione di un’ipoteca da parte di Equitalia e lo stesso tempo vorresti vendere la tua casa. 
Anche in questo caso l’operazione non è complicata e potrai risolvere il tutto al momento della vendita. L’elemento più importante è che dovrei coinvolgere un delegato dell’Agenzia delle Entrate Riscossioni, ossia Equitalia, che ritirerà l’assegno dell’acquirente per estinguere il debito. 
Contestualmente l’ipoteca verrà estinta e, particolare non di poco conto, è che questa ipoteca non ha costi di cancellazione per te.

 


VENDERE CASA CON DIVERSE IPOTECHE

Capita più spesso di quanto immagini ma c’è sempre una soluzione soprattutto se la vendita della casa riesce a soddisfare tutti i creditori.  
Immaginiamo una casa gravata da tre ipoteche. 
La prima volontaria la seconda giudiziale e la terza esattoriale.  
L’atteggiamento corretto è quello di organizzarsi di modo che, contestualmente all’atto di vendita, vengono cancellate tutte.  
Non è una passeggiata per cui il consiglio che posso darti è quello di affidarti completamente al notaio incaricato per la vendita o, meglio ancora, ad un legale esperto in diritto immobiliare.  
Sarà lui a coordinare tutti i creditori e ad assisterti nella parte relativa al contratto preliminare e a quello definitivo. 
Un atteggiamento di questo genere darà tranquillità te ma anche la controparte che apprezzerà l'impegno professionale mostrato.
 

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