Ascolta “Come valutare un immobile da mettere in vendita” su Spreaker.
Che tu voglia vendere o acquistare un immobile dovrai, gioco forza, valutarlo correttamente. È questa una partita difficile e complicata che però potrà darti, una volta intrapreso il giusto metodo, la sicurezza di vendere o acquistare al giusto prezzo. Vi sono immobili venduti in tempi molto rapidi e altri che rimangono in fase di stagnazione per anni; il motivo principale di questo è legato in maniera indissolubile al valore di vendita.
CONSIDERAZIONI GENERALI
Quindi, prima di mettere in vendita la tua casa, dovrai fare una scelta importante: considerare dei tempi lunghi di vendita oppure vendere rapidamente. Nel primo caso il valore attribuito alla casa sarà presumibilmente emozionale e superficiale, nel secondo vi sarà in linea di massima uno studio accurato. Prima di iniziare nella trattazione di questo delicato e importante argomento vorrei dirti che è un lavoro difficile trovare il giusto prezzo e che, come si dice nel settore immobiliare, il vero valore del tuo immobile è pari al prezzo di vendita.
Rimbocchiamoci le maniche e cerchiamo di avvicinarci con la valutazione il più possibile al reale valore di mercato. Entriamo nei particolari e cerchiamo di capire quali sono i classici passaggi che vengono utilizzati nella valutazione di una casa.
Ne abbiamo individuato 5:
- Valutazione emozionale
- Valutazione in base al prezzo di acquisto
- Comparazione con altri immobili in vendita
- Consulenza con un agente immobiliare
- Comparazione con il venduto della zona
VALUTAZIONE EMOZIONALE
Una certa categoria di persone attribuisce il valore di vendita della propria casa prendendo in considerazione solo il lato emozionale. “Ho fatto tanti sacrifici per acquistarlo, l’ho ristrutturato utilizzando i migliori materiali, ho vissuto per la casa dedicandogli tanto tempo eccetera per cui, per disfarmene chiederò una determinata cifra”.
È l’approccio più sbagliato perché lontano mille miglia dalla ricerca di un valore reale ed oggettivo. Chi compra casa non è interessato alle emozioni altrui ma cerca di acquistare secondo le regole del mercato e non su una constatazione del tutto arbitraria e soprattutto di parte. Potremmo fare, parlando di emozioni, anche un discorso contrario; vi sono persone che non amano la propria casa perché nasconde brutti ricordi, la ritiene scomoda, poco salubre eccetera.
Ebbene, in questo caso il valore emozionale potrebbe pendere verso una valutazione errata al ribasso. Ciò permetterebbe una vendita rapida ma si lascerebbero dei soldi sul piatto. Questione di scelte ma è giusto ribadire che affidarsi alle emozioni negli affari e l’approccio più sbagliato.
VALUTAZIONE IN BASE AL PREZO DI VENDITA
Quante volte si è sentito dire: “ho acquistato l’immobile a 100.000 €, ho fatto delle migliorie e non posso vendere al di sotto di una determinata cifra”. Anche in questo caso l’approccio è sbagliato. A chi acquista non interessa quanto hai speso, importa invece comprare al giusto prezzo di mercato o, meglio ancora, fare un affare. Se ci ragioni bene attribuire un certo valore alla tua casa, legando al prezzo di acquisto, non ha nessuna logica; il mercato è in continuo movimento ed è lui il faro a cui devi guardare. Un atteggiamento diverso potrebbe farti naufragare.
COMPARAZIONE CON ALTRI IMMOBILI IN VENDITA
Con la comparazione del nostro immobile iniziamo a trovare la giusta strada per una valutazione corretta. Potresti andare sui classici siti di vendita e vedere a che cifre vengono proposti gli immobili della tua zona; cercherai naturalmente le proprietà con caratteristiche simili: se vendi un trilocale confrontalo con questi e non, ad esempio, con un pentavano. La tipologia di immobile influisce tanto sulla valutazione, inoltre, prendi in considerazione anche il piano, l’esposizione e lo stato dell’immobile.
Riuscirai ad attribuire il giusto valore al tuo immobile analizzando la concorrenza? La mia risposta è no! Considera che i valori che vedrai sono solo proposte e non il prezzo reale di chiusura. Certo, potrai pensare che queste proprietà possano essere vendute con una certa percentuale di sconto ma ciò non è un valore certo. Noterai poi, e questo ti renderà insicuro, che esistano differenze di prezzo rilevanti tra immobili con le stesse caratteristiche. Siamo comunque sulla buona strada e fatta questa analisi avremo degli indizi interessanti.
RIVOLGERSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE
Rivolgersi ad un agente immobiliare è una buona scelta, soprattutto se questo ha una presenza capillare nella zona in cui intendi vendere. Un buon agente immobiliare ha il polso della situazione e conosce in una certa misura i prezzi del venduto. Ripeto, conosce i valori reali e potrà con questo aiutarti nella valutazione corretta.
Tutto finito allora? È questa la miglior scelta per attribuire il giusto valore?
Probabilmente sì ma devi stare attento ai professionisti poco seri; la maggior parte degli agenti immobiliari sono onesti, te lo posso garantire perché ci collaboro giornalmente ma alcuni, per prendere l’incarico distorcono volontariamente al rialzo il valore attribuito. Una volta sottoscritto il contratto ti costringeranno ad abbassare il prezzo. Altro elemento, ma te l’ho già evidenziato, è che l’agente deve conoscere in maniera capillare la zona e inoltre devi sperare che il numero delle sue vendite permetta di fare una giusta comparazione.
COMPARAZIONE CON IL VENDUTO DELLA TUA ZONA
Sai chi è in grado di dare la migliore valutazione ad un immobile scegliendo il metodo della comparazione? Le banche. Gli istituti bancari hanno a disposizione l’elenco degli immobili compravenduti in tutta l’Italia, naturalmente quelli interessati ad un mutuo, e condividono fra loro questi dati; in questa maniera hanno una visione chiara e precisa dei valori immobiliari.
Naturalmente non potrai avere accesso a queste informazioni ma ho voluto evidenziare questo fatto per farti capire che il metodo migliore per valutare la tua casa è la comparazione sul venduto. Ti stai chiedendo se esistono soluzioni simili? Ti posso dire che la risposta è positiva.
Hai sentito parlare del borsino immobiliare? L’agenzia delle entrate mette a disposizione i dati sul venduto, quindi possiamo entrare in possesso di dati certi. Purtroppo non esiste ad oggi una segmentazione per tipologia di mobile, per piano, esposizione, via eccetera, per cui i dati del borsino immobiliare, anche perché riferiti ad aree di grandi dimensioni, sono poco utili per centrare il valore corretto. I valori del borsino possono essere impiegati per avere un valore minimo e massimo delle quotazioni.
C’è un metodo virtuoso che viene utilizzato da alcuni agenti immobiliari ed investitori immobiliari. Tramite un apposito software vengono estrapolati gli atti notarili degli immobili ricadenti in una determinata zona e con caratteristiche simili alla casa che si desidera vendere. Con questi documenti saremmo in grado di capire a quanto si vende in un’area specifica e ristretta; se siamo fortunati anche nello stesso palazzo dove è ubicata la nostra proprietà. In genere servono almeno tre comparabili per farsi un’idea del reale valore; le difficoltà di questo strumento è che il suo utilizzo comporta dei costi ed inoltre è necessario avere un minimo di preparazione tecnica per destreggiarsi al meglio. Per ciò che riguarda i costi non parliamo di niente di proibitivo se paragonato al valore di una casa; per il discorso tecnico sarebbe opportuno farsi affiancare da un professionista.
” Se devo individuare il miglior metodo per attribuire il giusto valore di mercato ad un immobile propenderei sulla comparazione del venduto di beni simili. “
Arrivati a questo punto avrai intuito che dare un valore alla tua casa non è cosa semplice ed immediato ma esistono vari approcci che possono darti le giuste risposte. Sta a te scegliere quello che più ti si addice in base al tempo e alle aspettative. L’unica cosa che vorrei sottolineare è che è sempre improduttivo farsi indicare la strada dalle emozioni o da tutti quei metodi di stima che esulano da un approccio razionale e scientifico.
