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VIZI OCCULTI E VISIBILI NELL’ACQUISTO DI UNA CASA

Quando compriamo casa ci esponiamo ad una serie di rischi, alcuni gestibili altri meno. 
Possiamo tutelarci per la presenza, ad esempio, di ipoteche o pignoramenti ma risulta difficile prevedere la presenza di vizi occulti nell’immobile.  
Per vizi occulti si intendono quei difetti che non sono visibili ad un primo esame ma che si manifestano dopo l'uso o più semplicemente dopo un accurato controllo.  

Parliamo, giusto per capirci, di difetti negli impianti fognari, nelle tubazioni del bagno, cedimenti, problematiche gravi sull’impianto di riscaldamento eccetera.  
Voglio citare a questo proposito l'articolo 1490 del codice civile che recita:  
il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore 
L' acquirente ha una sorta di garanzia che lo tutela nel caso in cui il venditore, soprattutto se è in malafede, taccia o nasconda eventuali vizi, anche poco importanti, sulla casa oggetto di compravendita.

Nel titolo abbiamo parlato di vizi occulti e visibili: quelli occultati sono i vizi nascosti mentre gli altri sono da considerarsi come facilmente individuabili in seguito ad un normale controllo. 
Possiamo parlare in quest’ultimo caso, ad esempio, di macchie di umidità o qualcosa che sia facilmente identificabile. 
Parlando sempre di vizi apparenti sarebbe corretto che le parti segnalino nel contratto, per correttezza ed interesse reciproco, la presenza di questi vizi e gli accordi che ne conseguono. 
Se all' acquirente viene concessa una diminuzione del prezzo, il venditore dovrebbe tutelarsi riportando nel
preliminare e successivamente nell’atto definitivo il fatto che chi acquista è a conoscenza del difetto.  
Diciamo questo perché un acquirente malizioso potrebbe richiedere una ulteriore riduzione del prezzo successivamente alla firma del contratto, sia esso preliminare o definitivo.  

Con i vizi occulti non possiamo parlare di accordi preventivi per cui la parte danneggiata, che in questo caso è l'acquirente, potrà tutelarsi anche in sede giudiziaria per essere ripagato del torto subito.

 

COSA PUÒ FARE L'ACQUIRENTE NEL CASO ACQUISTI UNA CASA CON VIZI?

Dovrà in inevitabilmente contestare al venditore la presenza dei suddetti vizi. 
È importante fare una distinzione tra vizi di lieve entità e di particolare gravità.
Nel primo caso sarà impossibile richiedere la risoluzione del contratto ma sarà invece corretto pretendere la sistemazione del danno o ricevere un indennizzo economico.  
 

"La denuncia dei vizi deve essere ratificata entro 8 giorni dall' avvenuta conoscenza del danno e l'eventuale azione giudiziaria che ne consegue entro un anno"


Nel caso di vizi importanti le tempistiche sono le medesime ma il compratore potrà avere la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto con rientro di quanto speso più gli eventuali danni. 
Senza l'accordo fra le parti sarà il giudice a decidere il tutto. 
Per quanto riguarda le tempistiche possiamo dire che nel caso in cui i vizi siano facilmente visibili il compratore avrà 8 giorni di tempo per la denuncia a partire dal momento in cui entra in possesso dell'immobile. 
Voglio invece segnalarti che quando compri casa da un costruttore e risconti dei problemi i tempi per la denuncia sono più lunghi, 60 giorni, e l'azione legale va avviata entro due anni. 
 
 



Acquistare un immobile con dei vizi può essere una situazione al limite ma capita di incorrere anche in questo tipo di problemi  
L’unico consiglio che posso darti è che, nel momento in cui devi acquistare o
vendere casa tra privati,  sarebbe opportuno farti accompagnare da un tecnico per eseguire tutti quei controlli che possano darti maggiore serenità; verificare una piccola crepa, una lesione sul balcone, una macchia di umidità, potrebbero essere degli indizi per allontanarti dall' acquisto o farlo con estrema serenità.   

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