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VENDITA DI UN IMMOBILE CON PIÙ EREDI

Una buona percentuale di immobili in vendita perviene da eredità per cui abbiamo deciso di creare un articolo su questo argomento. 
Se un immobile con questa caratteristica arriva alla vendita vuol dire che, in linea di massima, vi è un accordo tra i diversi proprietari; l’auspicio migliore è questo e ciò denota che in seno agli eredi regna l’armonia. 

Capita però tante volte che questo tipo di accordo non ci sia e ci si trova in una situazione di stallo gestendo un bene che provoca solo delle spese e nervosismo tra i proprietari. 
Non entriamo in merito alle motivazioni ma queste in larga misura nascono da beghe familiari e sfortunatamente pochi nuclei ne sono esenti. 

Vediamo ora quali sono le difficoltà nella vendita di un immobile ereditato.  

Parliamo di: 

  • Discussione sul prezzo 
  • Bene occupato da un erede 
  • Desiderio di uno più eredi di acquisire  l'appartamento 
  • Questioni affettive

DISCUSSIONE SUL PREZZO

Inquadrare il giusto prezzo di un’immobile è molto complicato e l'attribuzione del valore, per quanto possa arrivare da una fonte autorevole, spesso non convince uno o più eredi; ciò comporta una perdita di tempo e frizioni personali non di poco conto.  
Se il prezzo è eccessivo in genere si fanno delle prove di vendita ma se la valutazione è differente da quella di mercato si determina un allungamento dei tempi: ho visto immobili in vendita da più di due anni senza che trasmettessero un minimo di interesse. 

BENE OCCUPATO DA UN EREDE

Se l'immobile è occupato da uno o più eredi la situazione si complica perché vi potrebbe essere chi, per una questione affettiva, non vuole mandarli via da casa e invece chi ritiene un danno   l'occupazione perché non può monetizzare la sua quota con la vendita; è vero che l’occupante potrà comprare le quote degli altri ma spesso non si ha la capacità economica o non si raggiunge un accordo monetario soddisfacente.  
Vogliamo segnalare un ulteriore problematica, senza addentrarci troppo perché è un argomento complicato dal punto di vista giuridico, ma esiste la possibilità che chi occupa l'immobile possa chiedere l'usucapione. 
Questo è un argomento su cui riflettere. 


VOLONTÀDI COMPRARE LE ALTRE QUOTE

C'è chi per motivi affettivi o per semplice convenienza voglia acquistare le altrui quote.  
Questo è un passaggio interessante ma anche in questo caso ci si può scontrare su un discorso di prezzo o peggio ancora su questioni personali; a volte non si concede un beneficio solo per dispetto e si preferisce che l'immobile perisca. 

 

QUESTIONE AFFETIVA

Spesso con l'immobile in cui si è nati e cresciuti si sviluppa un forte legame affettivo e pensare di venderlo crea un forte malessere.
Ecco perché potrebbero nascere delle difficoltà nella vendita; questa potrà sembrare una banalità ma accade frequentemente. 


SE NON VI È ARMONIA TRA EREDI QUALI SONO LE SOLUZIONI CHE SI POTREBBERO ADOTTARE?

Sono essenzialmente due: 

-Retratto successorio 

-Divisione giudiziale

RETRATTO SUCCESSORIO

Ammettiamo che non tutti gli eredi siano in accordo per la vendita della casa: c'è chi spinge e chi no e la situazione diventa difficile da gestire. 
La soluzione più semplice, l’abbiamo vista in precedenza, è quella di vendere la propria quota agli altri eredi.  
Se andasse in porto il problema sarebbe risolto ma abbiamo visto che non è così facile infatti per questioni affettive, economiche e beghe personali, potrebbero determinarsi delle difficoltà nella chiusura della trattativa.  
L’erede che vuole vendere ha possibilità di alienare la sua quota ad un estraneo e liberarsi così dal legame ereditario; naturalmente non è facile trovare una persona che acquisti una quota di un immobile ma in certi casi si potrebbe trovare qualcuno interessato.

Attenzione! 
Il passaggio della quota ad un estraneo alla comunione ereditaria non è automatico, bisogna prima fare un passaggio: notificare agli altri eredi la volontà di vendere ad un determinato prezzo la propria quota. 
In questo caso gli altri eredi hanno una prelazione della durata massima di due mesi e potrebbero manifestare, in questo arco temporale, la volontà di acquistare loro al prezzo pattuito. 
La notifica è un passaggio importante perché in sua assenza gli eredi potrebbero sempre riacquisire la loro quota al prezzo precedentemente fissato; questa possibilità rimane in piedi fin tanto che la comunione ereditaria è attiva. 

DIVISIONE GIUDIZIALE

Questo è un argomento molto complesso per cui affronteremo il tutto senza entrare nei particolari e riferendolo esclusivamente al settore immobiliare.  
La divisione giudiziale come avrai capito è l'ultima arma a disposizione per uscire da una eventuale situazione di stallo; è anche quella più dolorosa e meno vantaggiosa dal punto di vista economico. 

Per spiegare meglio il tutto ammettiamo che un immobile sia stato ereditato da più persone e che non vi sia la possibilità di frazionare il bene fisicamente per creare delle quote omogenee; saltano tutti gli accordi tra eredi perché c'è chi vuole vendere e chi no. 
 Accade a questo punto che uno o più eredi chiedano la divisione giudiziale; in pratica si recano dal giudice chiedendo che sia lui a trovare una soluzione.  

Il primo passaggio obbligatorio in questo iter è che vi sia una mediazione con un professionista incaricato.  
Se la soluzione non si trova il giudice potrebbe decidere di vendere il bene al miglior offerente; è questa la parte più dolorosa dal punto di vista economico perché la procedura è quella delle aste immobiliari.  

Verrà nominato un perito che attribuirà un valore economico al bene e successivamente si procederà alla vendita. 
In mancanza di offerte alla prima asta se ne terranno delle successive con un ribasso del prezzo fino a quando l’immobile viene venduto.  
Risultato?  
La proprietà verrà venduta ad un prezzo più basso rispetto al suo reale valore e oltre a questo incideranno le spese di giustizia; quest'ultime ti posso assicurare che non sono di basso importo. 
La divisione giudiziale è la cosiddetta vittoria di Pirro; è meglio evitarla perché crea danni economici e non è neanche utile per riallacciare i rapporti fra eredi. 

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