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RENT TO BUY: CARATTERISTICHE E COSTI

Il Rent to Buy è una formula alternativa alla normale compravendita e viene utilizzata nel momento in cui un acquirente non ha la possibilità di usufruire di un mutuo o non intende accenderlo.  
A volte capita di non poter ottenere una  certa cifra con il mutuo ma con il Rent to Buy l’ammontare del capitale viene abbattuto; in questo articolo vedremo come. 
Vi possono essere altre motivazioni ma ciò che conta è che il Rent to Buy ha dato la possibilità a venditori ed acquirenti di imbastire una compravendita, seppur posticipata, che in certe situazioni risulterebbe complicata.


COSA È IL RENT TO BUY?

Il Rent to Buy è una tipologia di contratto recente, viene infatti utilizzato dal 2014 grazie al decreto sblocca Italia; la legge è la numero 164/14.
Potremmo tradurre Rent to Buy come affitto con riscatto.
Il conduttore (colui che vuole acquistare la casa) prenderà immediato possesso dell'immobile di proprietà del concedente (proprietario dell'immobile) pagando un canone.
Tale canone comprenderà una parte relativa al godimento del bene (affitto) ed una seconda sarà un anticipo sul prezzo di vendita stabilito.
In genere un contratto di Rent to Buy ha una durata non superiore ai 10 anni.


Ecco un piccolo esempio di Rent to Buy.


Tizio vuole vendere il suo appartamento col la metodologia dal Rent to Buy a Caio; il prezzo di vendita viene stabilito in 100.000 € e Caio si impegna a versare a tizio 1.000 € mensili per 5 anni e la fine di questo periodo verserà gli importi residui.
L’accordo è che 500 € delle 1000 saranno destinati all'affitto e le altre 500 a ridurre il valore finale di vendita: valore stabilito in 100.000 €.
Nei 5 anni verranno versati 30.000 € per l’affitto e 30.000 invece serviranno a ridurre il prezzo; Caio verserà alla scadenza dei 5 anni 70.000 € a Tizio diventando così il proprietario dell'immobile.

 

Vedremo in questo articolo e nei successivi come si articola questa questo innovativo metodo di compravendita, analizzeremo i vantaggi e gli svantaggi per i due soggetti (conduttore e concedente) e per ultimo verificheremo alcuni metodi alternativi di compravendita al Rent to Buy.

CARATTERISTICHE DEL RENT TO BUY

Come abbiamo visto nell'introduzione a questo articolo il Rent to Buy ha delle caratteristiche basilari:

1- Il conduttore entra in possesso del bene al momento della firma del preliminare.

2- Il conduttore è obbligato a pagare un canone diviso fra affitto e anticipo sul prezzo finale

3- Viene fissato un tempo ben preciso per la compravendita


Da questi punti si intuisce che nel Rent to Buy vi sono due contratti, uno successivo all’altro. 
Il primo racchiude gli accordi di cui abbiamo già parlato (valore di rivendita, importo dei canoni, durata del Rent to Buy), il secondo è la compravendita che verrà stipulata alla data prestabilita nel primo contratto.


Attenzione! 
Il contratto finale non è obbligatorio; è questo un passaggio importante da tenere a mente. 
Il conduttore con la sottoscrizione del preliminare avrà il diritto all’acquisto ma non il dovere per cui potrà anche rinunciare.

COSA ACCADE SE IL CONDUTTORE DECIDE DI NON ACQUISTARE L'IMMOBILE?

Il contratto perderà i suoi effetti, il concedente rientrerà in possesso dell'immobile, tratterrà le somme versate come affitto e dovrà restituire gli importi canalizzati alla riduzione del prezzo di vendita.
Torniamo all'esempio di prima dove Tizio si impegnava con Caio per la vendita della sua casa. Avevamo visto che, nell’arco di 5 anni Tizio incassava 30.000 € di affitto e 30.000 € come acconto sul prezzo finale.
Bene!
Tizio dovrà restituire i 30.000 € imputabili al prezzo.

SU CHE TIPO DI IMMOBILI SI APPLICA IL RENT TO BUY?

Il Rent to buy può essere applicato su tutti i tipi di immobili; la prerogativa è che vi sia la concessione di godimento di un immobile.  
È possibile sfruttare il Rent to Buy anche per gli immobili in costruzione. 
In questo caso si presuppone che vengano svolti dei lavori per rendere l'immobile ”godibilee tra conduttore e concedente si potrebbe stipulare un contratto dove gli importi dei lavori siano da considerarsi come acconto prezzo. 

CANONE NEL RENT TO BUY

Nel contratto preliminare del Rent to Buy andranno indicate le somme che il conduttore andrà a versare mensilmente.
È importante che vengano indicate precisamente le somme che andranno a costituire l’affitto e quella relativa all'acconto prezzo.
Questo passaggio è essenziale per garantire la validità del contratto.
È altresì importante che i valori indicati non siano simbolici perché ciò renderebbe nullo l’atto.
Vi sono casi in cui il concedente ha un mutuo in corso e il conduttore potrebbe accollarselo sostituendo così il pagamento dell'acconto.

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