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QUANTO COSTA FRAZIONARE UN IMMOBILE

Il costo del frazionamento di un immobile è difficile da quantificare perché occorre prendere in considerazione, oltre alle pratiche del tecnico, le lavorazioni che si intendono eseguire per riqualificare gli appartamenti.
Pertanto in questo articolo, per un discorso di correttezza, inseriremo dei valori di riferimento ed il consiglio che posso darti è quello di richiedere due o più preventivi per capire quanto costa frazionare un immobile.

Procederemo comunque ad analizzare le varie tipologie di lavorazione, almeno quelle più importanti, per avere una visione generale delle opere che potranno essere eseguite.
Queste varieranno in numero e qualità in base allo stato generale dell'immobile: se un appartamento è datato e trascurato dovrai pensare di mettere mano su tutto.
Un’abitazione più recente potrebbe invece farti risparmiare cifre importanti.

Prima di parlare di questi elementi mi premeva segnalarti altri articoli dedicati al frazionamento immobiliare; periodicamente analizziamo un singolo argomento relativo al frazionamento con l'intento di offrire delle informazioni specifiche e di qualità.
Puoi trovare l'elenco completo cliccando il pulsante sottostante.

 
Se invece hai bisogno di maggiore informazione sulla ristrutturazione ti segnalo il link dove vengono contenuti tutti gli articoli in questione.

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Passiamo a verificare le principali operazioni ed eventuali variabili:

  • Tecnico
  • Creazione di un nuovo bagno
  • Demolizioni
  • Nuovo ingresso
  • Nuove utenze
  • Impianto elettrico
  • Intonaci
  • Finestre
  • Pavimenti

COSTO DEL TECNICO

Il costo del tecnico non è naturalmente una variabile, è una spesa che dovrai necessariamente affrontare perché dovranno essere imbastite le pratiche urbanistiche e catastali.
Un frazionamento, che è inquadrato come manutenzione straordinaria, avrà bisogno della CILA (comunicazione inizio attività asseverata) ed inoltre ci si dovrà adoperare per redigere graficamente le nuove planimetrie catastali con i nuovi identificativi.
Molto probabilmente il tuo tecnico verrà nominato come direttore dei lavori e questa è un'altra voce di spesa che dovrai considerare.
La spesa minima potrebbe essere di 5.000 euro.

CREAZIONE DI UN NUOVO BAGNO

Nel frazionamento immobiliare spesso è necessario creare un nuovo bagno.
Negli appartamenti di grosse dimensioni è frequente trovare due bagni ma spesso la disposizione non è ottimale e ciò comporta la creazione di nuove ripartizioni.
È difficile quantificare questa voce di spesa perché le opere potrebbero essere diverse, soprattutto se gli accorgimenti determinano delle modifiche quali il sollevamento del pavimento per consentire l'allaccio agli scarichi.

La ristrutturazione di un bagno esistente in genere costa dalle 5.000 € a salire; i prezzi sono variabili in base al tipo di finiture, alla grandezza e al numero dei punti acqua.
Sui bagni abbiamo prodotto tanto materiale poi vedere l'elenco qua:

DEMOLIZIONI

La demolizione dei tramezzi ha un costo medio al metro quadro di circa 15 euro.
Questa voce di spesa può incidere parecchio se gli stravolgimenti che dovremmo attuare sono numerosi: certi appartamenti si frazionano con poche modifiche, altri hanno bisogno di interventi energici.
Se vuoi maggiori informazioni su questa pratica ti consiglio di leggere questo articolo:

DEMOLIZIONE DEI TRAMEZZI NEL FRAZIONAMENTO

NUOVO INGRESSO 

Altra voce obbligatoria è quella relativa alla creazione del secondo ingresso.
Questo potrà essere costruito nel corridoio condominiale oppure nella bussola di ingresso che andremo a creare.
In ogni caso vi saranno delle opere murarie da eseguire oltre all’acquisto di uno o più blindati.
Per rispettare lo stile architettonico, spesso i condomini chiedono che venga mantenuta una uniformità di stile; questo comporta dei costi accessori per riprendere forme e geometrie dei portoni già installati.
Se un blindato può costare dalle 500 € in su dovrai sommare le opere murarie ed eventuali lavorazioni del falegname per garantire la uniformità di prospetto.

NUOVE UTENZE

Altri costi che non potrai ignorare sono relativi all'allaccio delle nuove utenze.
Per quanto riguarda l'allaccio dell'impianto elettrico le spese potrebbero variare in base alla distanza dell'appartamento dalla cabina elettrica più vicina; è difficile quantificare il costo preciso per cui dovrai rivolgerti al fornitore del l'energia elettrica per avere un preventivo sicuro, parliamo comunque di qualche centinaio di euro.

Anche per l'utenza idrica le spese potrebbero essere variabili e ciò dipende da eventuali opere murarie da eseguire per l'inserimento del nuovo contattore e la collocazione delle nuove tubazioni.
Eventuali costi di adeguamento si sommeranno ai contributi fissi.

IMPIANTO ELETTRICO

Parlando dell'impianto elettrico in un frazionamento dobbiamo principalmente verificare se le tubazioni dove passano i cavi hanno un buon diametro.
Nelle vecchie case venivano utilizzati tubi di piccolo diametro per cui sarà necessario, se vuoi la certificazione degli impianti, creare delle nuove tracce per far passare un nuovo corrugato.
Per le tracce potresti spendere circa 35 euro per metro lineare.
Se invece sei fortunato potrai sfruttare il vecchio impianto ma dovrai comunque considerare dei costi per la creazione di una o più centraline, lo sdoppiamento degli impianti e probabilmente l’allocazione di nuovi punti luce.
È difficile quantificare i costi di un impianto elettrico ma se proprio vuoi un valore di riferimento potrei dirti che un appartamento di circa 80 m quadri determina una spesa di circa 3.000 € senza considerare le tracce.

INTONACO

La spesa dell'intonaco influisce tantissimo in una ristrutturazione, potresti infatti spendere intorno ai 20 euro al metro quadro.
Certi appartamenti, intendiamo quelli datati e che necessitano di un lavoro intenso a livello di tracce, dovranno essere interessati dalla creazione di un nuovo
intonaco.
Se invece le pareti sono in buono stato e dovrai fare solo pochi interventi murari potresti cavartela con una spesa ridotta.

FINESTRE E PORTE

Con le finestre hai tre scelte: lasciare quelle originali, modificarle inserendo il vetrocamera, sostituirle.
Queste sono scelte personali ma l'atteggiamento potrà essere diverso a seconda del fatto che gli immobili ottenuti siano destinati alla vendita oppure no.
Nel caso di una vendita ti consiglio di sostituirli perché gli acquirenti finali gradiscono i lavori completi per evitare di intervenire in un secondo momento.
Il costo di un nuovo
infisso parte dalle 400 € al metro quadro a salire e naturalmente il tutto dipende dalla tipologia e qualità dei materiali.

Lo stesso discorso vale per le porte: bisognerà valutare se lasciare quelle vecchie, magari restaurandole o impiantarne delle nuove.

PAVIMENTI

Con i pavimenti possiamo seguire lo stesso discorso degli infissi: potresti lasciare quelli originali magari lucidandoli o trattandoli per renderli più accattivanti oppure sostituirli.
In quest'ultimo caso conviene incollarli al vecchio
pavimento.
Il costo di posa può partire dalle 35 euro al metro quadro; i costi delle piastrelle o del parquet sono variabili: ti potrai fare un'idea precisa nei negozi che vendono materiali edili.


Questa era una carrellata sulle principali voci di spesa che dovrei prendere in considerazione per capire quanto costa frazionare un immobile; ti ricordo ancora una volta che saranno necessari più preventivi per avere un quadro chiaro ed esaustivo.
Prima di lasciarci ti darò un valore di riferimento al metro quadro di una ristrutturazione completa, questo valore cambierà in base alle variabili che abbiamo visto e al costo della manodopera della tua città; per eseguire una normale ristrutturazione servono circa 500 € metro quadro.

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