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LA CONDIZIONE SOSPENSIVA E RISOLUTIVA NEL PRELIMINARE DI VENDITA E NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO

In un precedente articolo abbiamo parlato del preliminare di vendita elencando una serie di elementi essenziali ed accessori. 
In quest'ultimi ricadono le condizioni contrattuali siano esse sospensive o risolutive.

COSA INTENDIAMO PER CONDIZIONE CONTRATTUALE?

Per condizione consideriamo un evento futuro ed incerto ed al suo verificarsi o meno il contratto perde la sua efficacia oppure si ritiene risolto. 
La differenza fra condizione sospensiva e risolutiva è raccolta in quest’ultima frase ma per capirlo analizziamo meglio il tutto.

1-CLAUSOLA SOSPENSIVA 


Un contratto può essere legato, come detto precedentemente, ad un evento futuro ed incerto, ed il verificarsi o meno della condizione rende inefficace il contratto; è come se l’accordo non fosse stato mai prodotto. 

2-CLAUSOLA RISOLUTIVA 


Il contratto prende validità nel momento in cui si appongono le firme e l'eventuale mancato avveramento della condizione risolve il contratto. 

Nel primo caso il contratto preliminare è come se non fosse mai stato prodotto, nel secondo rimane efficace ed attivo fino alla sua risoluzione. 

COSA COMPORTA QUESTA DIFFERENZA?

La possiamo soppesare se decidi di affidarti ad una agenzia immobiliare per vendere/acquistare un immobile.  
Se utilizzi la clausola sospensiva non sei tenuto a pagare le provvigioni perché, come detto pocanzi, il contratto perde efficacia ed è come se non fosse stato mai prodotto 
Con le clausole risolutive abbiamo un contratto in essere e le provvigioni, almeno secondo diverse sentenze di Cassazione, devono essere pagate. 


Torniamo alla condizione sospensiva evidenziando un altro aspetto molto importante ossia la scadenza della condizione posta. 
Onde evitare problemi futuri accompagniamo la proposta o preliminare con date certe sulla scadenza delle condizioni contrattuali. 
 

QUALI SONO LE CONDIZIONI CHE POSSONO ESSERE INSERITE NEL PRELIMINARE DI VENDITA?

In verità sono le più disparate ma ve ne sono alcune che vengono impiegate più spesso:  

  • Erogazione del mutuo 
  • Regolarizzazione urbanistica e/o catastale 
  • Cancellazione ipoteca e/o pignoramento 
  • Acquisto casa 
  • Frazionamento o ampliamento

EROGAZIONE DEL MUTUO


Non a caso al primo posto abbiamo inserito l'erogazione del mutuo.  
Gran parte delle abitazioni vengono acquistate con questo strumento finanziario e non inserire nella proposta o preliminare di acquisto la condizione sull’ottenimento del mutuo porterebbe un grosso rischio sulla perdita della caparra.  
Questa condizione sospensiva è difficile da far digerire al venditore nel caso in cui le tempistiche siano lunghe per cui è sempre consigliabile eseguire una verifica sulla finanziabilità in anticipo.

Abbiamo discusso di questo ed altri punti legati alla documentazione nell’articolo intitolato “elenco documenti per vendere casa”. 

REGOLARITÀ URBANISTICA E CATASTALE

Capita spesso che l'immobile oggetto di compravendita abbia delle irregolarità urbanistiche o catastali e che la sua commerciabilità sia legata ad una sanatoria o accertamento di conformità. 
Bene, anche in questo caso si potrebbe applicare una condizione sospensiva con scadenza a data certa per rendere commerciabile il bene. 
Abbiamo parlato di questo aspetto nell'articolo intitolato
conformità della planimetria catastale e stato legittimo dell’immobile. 

CANCELLAZIONE IPOTECA

Altro elemento ricorrente è la presenza di ipoteche sugli immobili posti in vendita. 
Molto spesso è possibile cancellare le ipoteche solo al momento dell’atto definitivo ma in alcuni casi è necessario anticipare i tempi di cancellazione; una condizione sospensiva di questo tipo può tornare utile. 
Il medesimo discorso vale per un eventuale pignoramento. 

Ecco un articolo interessante: come vendere casa con ipoteca.

ACQUISTO CASA

Il venditore può subordinare la vendita della sua proprietà all'acquisto di un altro bene e l’acquirente alla vendita della sua. 
È una situazione di bisogno e anche in questo caso è fortemente raccomandato inserire la data di scadenza della clausola. 
 

FRAZIONAMENTO E AMPLIAMENTO

Queste sono in genere condizioni poste da investitori immobiliari e le loro proposte sono condizionate alla possibilità di frazionare l’immobile o ampliarlo. 
La condizionalità in questo caso deve avere una scadenza tale da poter permettere i controlli urbanistici ed amministrativi. 


Ecco, questa era una rapida panoramica sulle condizioni del contratto preliminare e proposta di acquisto. 
Spero che il tutto che torni utile, a presto. 


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