Ascolta “Frazionamento di un appartamento in due” su Spreaker.
Il frazionamento di un appartamento in due è una operazione immobiliare che in genere crea un incremento di valore delle unità abitative che si ottengono. Se associamo al frazionamento una ristrutturazione totale potremmo avere anche il beneficio di una vendita rapida perché gli appartamenti ristrutturati a nuovo si vendono più velocemente.
L’articolo di oggi prenderà in esame il caso reale di un frazionamento che stiamo eseguendo; ti descriverò passo per passo tutto ciò che stiamo facendo per ottenere i maggiori vantaggi.
Prima di parlare di questi elementi mi premeva segnalarti altri articoli dedicati al frazionamento immobiliare; periodicamente analizziamo un singolo argomento relativo al frazionamento con l’intento di offrire delle informazioni specifiche e di qualità. Puoi trovare l’elenco completo nella categoria “frazionamento immobiliare”.
Se invece hai bisogno di maggiore informazione sulla ristrutturazione ti invito a leggere gli articoli della categoria “ristrutturazione”.
STATO ORIGINARIO
Nella planimetria che vedrai nell’articolo potrai renderti conto che l’appartamento ha una forma rettangolare e presenta due balconi; questa disposizione è ottimale per avviare un frazionamento ed ottenere due trilocali equilibrati. Si è reso necessario intervenire con una ristrutturazione integrale perché lo stato attuale mostra un immobile trascurato; inoltre le opere di abbattimento dei tramezzi, con la conseguente rivisitazione degli spazi, hanno spinto verso l’esecuzione di lavori importanti.
Planimetria pre-frazionamento
STUDIO DI FATTIBILITÀ
Considerando che l’appartamento, dopo una prima visita, rispondeva ad un potenziale frazionamento, abbiamo analizzato la situazione con i nostri architetti e l’impresa di ristrutturazione a cui in genere ci affidiamo. Da questa analisi abbiamo estratto le criticità da analizzare per essere sicuri della fattibilità dal punto di vista tecnico e commerciale: dovevamo capire se le due nuove unità avrebbero avuto un potenziale positivo di rivendita.
Ecco le principali riflessioni, in ordine casuale, che abbiamo fatto e che dovrai fare tu nel tuo frazionamento:
- È possibile alimentare separatamente, dal punto di vista idrico, i due appartamenti?
- È possibile creare un secondo bagno?
- Dovremmo rifare l’impianto di riscaldamento o impiegare quello esistente?
- La disposizione degli ambienti e le dimensioni delle stanze sono ottimali?
- Esistono dei vincoli che vietano il frazionamento?
- È possibile creare un accesso dal corridoio condominiale?
- Che tipo di materiali impiegare?
APPROVVIGIONAMENTO IDRICO
Alimentare dal punto di vista idrico due appartamenti ottenuti da un frazionamento è una delle maggiori difficoltà che possiamo incontrare ed in certi frangenti può portare a desistere. Ti segnalo l’articolo “nuove utenze nel frazionamento” per capire meglio cosa intendo. In questo caso specifico siamo stati fortunati perché nel condominio, di recente, era nata l’esigenza di creare delle nuove utenze; è stata creata un canale in facciata dove far passare le nuove tubazioni. Inutile dirti che questo ci ha avvantaggiato non poco.
CREAZIONE DEL SECONDO BAGNO
La creazione di un secondo bagno, nel caso non esistesse o fosse posizionato in maniera tale da non essere funzionale, è un aspetto fondamentale da verificare. Bisogna calcolare la distanza dalla colonna di scarico e sperare che questa sia sufficiente per evitare sollevamenti antiestetici del pavimento. Anche questo caso siamo stati fortunati perché nel posto dove abbiamo deciso di impiantare il secondo bagno vi era una colonna di scarico. Se vuoi avere maggiori informazioni per la creazione del secondo bagno leggi l’articolo intitolato “creazione del secondo bagno nel frazionamento”.
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
In questo appartamento l’impianto è presente ed è centralizzato quindi, in teoria, non avremmo dovuto affrontare nessuna lavorazione. Questo in teoria perché in pratica l’abbattimento di diversi tramezzi ha determinato la messa a nudo delle tubazioni con la conseguente necessità di eseguire dei tagli e delle saldature. Per evitare tutto ciò e offrire al cliente finale un impianto perfetto abbiamo preferito creare le tubazioni ex novo con la sostituzione dei radiatori.
Ecco, questo è stato un imprevisto. Se vuoi leggere qualcosa in più sul riscaldamento nel frazionamento ti segnalo questo articolo: IMPIANTO DI RISCALDAMENTO NEL FRAZIONAMENTO
DISPOSIZIONE DEGLI AMBIENTI
Avere due appartamenti funzionali ha però richiesto l’abbattimento di diversi tramezzi ma la nuova ripartizione è stata la migliore auspicabile perché sono stati creati due trilocali funzionali.
VINCOLI PER IL FRAZIONAMENTO
Un frazionamento può essere vietato se il regolamento di condominio presenta una norma specifica di questo tipo. Non mi dilungherò su questo argomento perché ne abbiamo discusso in questo articolo: REGOLAMENTO DI CONDOMINIO.
Un divieto può anche nascere dalle disposizioni del Piano Regolatore; ad esempio nelle zone con un rischio idrogeologico elevato vi sono delle limitazioni. Nel nostro caso non vi sono state problematiche di questa natura.
ACCESSO DAL CORRIDOIO CONDOMINIALE
È buona norma chiedere all’ amministratore di condominio e, conseguentemente ai condomini, la possibilità di creare un secondo accesso dal corridoio condominiale. Se i condomini danno l’assenso tutto è più facile. Esiste comunque una sentenza di Cassazione, la numero 23459 del 2004 che in sostanza afferma che se non si arreca pregiudizio è possibile creare il secondo varco anche in assenza di delibera. Ecco un articolo che potrebbe servirti: FRAZIONARE UN APPARTAMENTO IN CONDOMINIO
CHE TIPO DI MATERIALE IMPIEGARE?
Prima di iniziare i lavori è importante porsi questa domanda. L’ubicazione, le dimensioni e l’utilizzo delle nuove unità abitative possono determinare la scelta di utilizzare alcuni materiali piuttosto che altri; giusto per fare un esempio, se le nostre unità abitative sono poste in un quartiere dove le aspettative dei clienti sono alte, bisognerà optare per materiali di pregio altrimenti si rischierebbe di essere tagliati fuori dal mercato.
STATA FUTURO
planimetria dopo frazionamento
Dalle planimetrie che vedi potrai apprezzare la disposizione dei due nuovi appartamenti. Per quanto riguarda le lavorazioni abbiamo pensato di creare completamente i nuovi intonaci, sostituire tutti gli infissi, sia esterni che interni e posare come pavimento il parquet intervallato con delle piastrelle ottagonale in ceramica; quest’ultimo per salvaguardare le zone umide. Anche gli impianti saranno nuovi. Dai render potrei valutare il risultato finale e appena i lavori saranno terminati posteremo le foto degli appartamenti nello stato reale.
Render cucina
Render sala
render camera da letto
render sala cucina
render bagno
