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DIRITTO DI ABITAZIONE, VEDIAMO DI COSA SI TRATTA


Il diritto di abitazione, anche se poco impiegato in ambito immobiliare, è un aspetto da prendere in considerazione quando vendiamo o compriamo casa.  
Il fatto che un immobile sia gravato da questo diritto deve farci riflettere e valutare al meglio gli aspetti relativi alla sua commerciabilità. 


Per iniziare diamo una definizione di diritto di abitazione. 
Si intende per diritto di abitazione quel diritto reale su cosa altrui che consiste nel godimento di un immobile con il limite della soddisfazione dei bisogni propri e della famiglia. 
Il diritto di abitazione può essere applicato esclusivamente agli immobili residenziali.

DIFFERENZE CON IL DIRITTO D'USO

Il diritto d'uso implica il fatto che il godimento è riferito a qualsiasi tipo di immobile, nel rispetto della sua destinazione tipica, mentre il diritto di abitazione è riferito esclusivamente all'abitazione.  
Non è consentito, con il diritto di abitazione, impiegare l'immobile di tipo abitativo per altri fini se non per quello residenziale. 

 
Con l'uso invece è possibile impiegare un dato immobile anche per usi diversi.  
Altra differenza è che con il diritto d'uso poi usare un bene nella sua interezza, anche se superiore ai tuoi bisogni; con il diritto di abitazione l'impiego può essere limitato ad una porzione immobiliare. 


COME SI ACQUISISCE IL DIRITTO DI ABITAZIONE

Il diritto di abitazione può essere acquisito con varie modalità, alcune nascono dal verificarsi di determinati eventi, in altre vi è la possibilità di ottenerlo mediante contratti o richieste. 
Vediamo l'elenco: 

  • Acquisizione in seguito al decesso del coniuge 
  • Acquisizione dopo separazione 
  • Testamento 
  • Usucapione 
  • Acquisto 

DECESSO DEL CONIUGE

Al coniuge superstite, anche in presenza di altri eredi, è riservato il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza; può inoltre utilizzare il mobilio quando quest'ultimo era di proprietà del defunto o era cosa comune.  
Questo è quanto sancisce l'articolo 540 del codice civile.  
La situazione viene a complicarsi quando vi sono comproprietari estranei all'eredità.

ACQUISIZIONE DOPO SEPARAZIONE

Nel caso di separazione o divorzio di una coppia con figli il giudice può decretare l’assegnazione della casa coniugale a colui che avrà in affidamento i figli. 
Per poter ottenere l'utilizzo della casa coniugale ed il relativo diritto di abitazione è necessario che vi sia un matrimonio e dei figli minori al momento della separazione. 


Altro elemento essenziale è che il diritto di abitazione potrà essere applicato esclusivamente alla proprietà in cui la famiglia abita normalmente. 
In presenza di più immobili l'unico che può avere le caratteristiche per l'assegnazione è quello dove abitualmente la famiglia vive o ha vissuto. 


ACQUISTO DEL DIRITTO DI ABITAZIONE

Il diritto di abitazione può essere acquistato alla pari di altri diritti come l'usufrutto e la nuda proprietà. 
È proprio l'usufrutto il diritto su cui ci si confronta per calcolare il valore del diritto di abitazione.

Vedremo comunque altri elementi utili nella trattazione di questo articolo. 

ACQUISIZIONE DOPO TESTAMENTO

Abbiamo visto precedentemente che in seguito alla morte del coniuge il superstite matura il diritto di abitazione. 
Nel caso non si possa materializzare questa evenienza per la mancanza del coniuge, il de cuius potrebbe, per testamento, destinare il diritto di abitazione ad un erede 
L'unica opponibilità a questa scelta nasce dall'eventuale pregiudizio nei confronti degli altri eredi. 

ACQUISIZIONE PER USUCAPIONE

Il diritto di abitazione può essere acquisito anche per usucapione; una persona che possiede da più di vent'anni un immobile può avviare la richiesta per usucapire la proprietà.


COSA SI PUÒ FARE CON IL DIRITTO DI ABITAZIONE?

Il diritto di abitazione ha un uso particolarmente limitato rispetto agli altri diritti reali di godimento.  
Premettiamo che è possibile abitare l'immobile con la propria famiglia ma non è possibile: 

  • Affittare 
  • Cedere il diritto 
  • Usare l'abitazione in maniera diversa da quella residenziale 
  • Non vivere l'immobile ma risiedere in un altro 
  • Non è possibile ottenere il diritto se si è una persona giuridica 

DOVERI NEL DIRITTO DI ABITAZIONE


Chi detiene un diritto di abitazione ha dei precisi doveri da rispettare, vediamoli:  

  • Tenere il bene con la diligenza del buon padre di famiglia 
  • Rispettare la destinazione economica del bene: la proprietà potrà essere impiegata solamente ad uso abitativo 
  • Dovrà restituire in buono stato l'immobile  
  • Occuparsi del pagamento delle tasse come ad esempio l'Imu e gli oneri condominiali ordinari; quelli straordinari rimarranno in capo al proprietario.  
    Sono sempre a carico di chi ha in uso l'immobile le riparazioni ordinarie. 

VALORE DEL DIRITTO DI ABITAZIONE


Il valore del diritto di abitazione viene equiparato a quello dell'usufrutto per cui gli estremi del calcolo sono i medesimi.  
Partendo dal presupposto che il diritto di abitazione può essere determinato in base ad una normale contrattazione dobbiamo però avere dei valori chiari per quanto riguarda il calcolo delle imposte da pagare per l'acquisto. 
La variabile di riferimento è l'età del beneficiario ed in base a questo viene determinato l'incidenza sul totale del valore catastale. 
Ti segnalo il link dove parliamo di usufrutto e all'interno di questo potrai trovare un comodo calcolatore delle tasse da pagare:
usufrutto  

QUANDO DECADE IL DIRITTO DI ABITAZIONE?


Il diritto di abitazione può avere una durata variabile e gli elementi che lo determinano sono: 

  1. Scadenza temporale del contratto.  
    Nell’eventualità che sia stato considerato un determinato periodo di godimento 
  2. Morte del titolare. 
    Il diritto di abitazione perde la sua efficacia con la mancanza del beneficiario 
  3. Riunione proprietà. 
    Nel caso in cui il titolare del diritto di proprietà acquisti gli altri diritti reali del dell'Immobile. 
    In questa maniera si manifesterà la riunione della proprietà e non parleremo più di beneficiario ma di proprietario. 
  4. Perimento del bene.
    Se il bene viene a mancare per un qualsiasi motivo decade il diritto 
  5. Rinuncia. 
    Il titolare del diritto di abitazione potrebbe rinunciare all'utilizzo del bene ed al conseguente diritto. 
  6. Revoca giudiziale. 
    Abbiamo parlato in precedenza dell'assegnazione della casa coniugale. 
    Nel caso in cui il giudice decidesse di togliere il diritto di abitazione al coniuge separato il diritto decade; l’esempio classico si manifesta quando i figli diventano maggiorenni e raggiungono l’indipendenza economica o, ancora, se l'assegnatario convive presso terzi. 

DIRITTO DI ABITAZIONE E PIGNORABILITÀ


Il diritto di abitazione non è pignorabile. 
Potrebbe capitare che un immobile venga pignorato ma se persiste un diritto di abitazione il titolare, anche a seguito di una vendita giudiziale, potrà occupare l'immobile. 
È possibile vendere un immobile all'asta ma il diritto di abitazione rimane valido. 


C'è però da chiarire un concetto fondamentale: il diritto di abitazione dovrà essere antecedente alle ragioni del credito. 

Facciamo un semplice esempio: se nel 2000 il proprietario dell’immobile ha acceso un mutuo e, successivamente a questo data ho trascritto in mio favore un diritto di abitazione, ciò non mi protegge da un eventuale pignoramento e vendita cagionata dal mancato pagamento del mutuo stesso. 


Visto che le banche non trascriverebbero mai ipoteca successivamente ad un diritto di abitazione facciamo un altro esempio per descrivere una situazione contraria. 
Nel 2000 trascrivo un diritto di abitazione e dopo alcuni anni il proprietario dell'immobile perde una causa e si vede trascrivere una ipoteca con conseguente pignoramento e vendita giudiziaria.

 
Bene, in questo caso il diritto di abitazione mi permetterà di vivere serenamente all’interno della proprietà perché il titolo è antecedente all’ipoteca.
 

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