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DEBITI CONDOMINIALI E PIGNORAMENTO

Nella vendita di un immobile bisogna sempre considerare l'aspetto relativo ai debiti condominiali.
Abbiamo già parlato di spese condominiali in un articolo specifico:
PAGAMENTO DEGLI ONERI CONDOMINIALI
Oggi cercheremo di capire cosa può determinare il mancato pagamento delle spese condominiali considerando le relative difficoltà se si intende vendere casa. 

CONDOMINIO E PIGNORAMENTO

Capita spesso che in un condominio vi siano delle persone che arrancano nel pagamento delle rate e spesso ciò incide sulla eventuale programmazione dei lavori straordinari o più generalmente sulla buona convivenza; non vogliamo entrare in merito alle dinamiche sociali che si instaurano tra condomini ma è palese che queste situazioni creano forti disagi soprattutto in chi non ha le possibilità economiche di far fronte ai pagamenti.

Quando si saltano le prime rate si cerca di rientrare versando degli acconti ma spesso la situazione volge al peggio ed il debito si accresce fino a quando l'amministratore del condominio, spesso sollecitato dai condomini più solerti, cerca di trovare una soluzione al caso impiegando tutti quei metodi che il codice civile gli consente.
Forse non tutti sanno che l'amministratore è costretto, suo malgrado, ad avviare dopo un certo periodo di tempo un'azione legale con l'emissione di un decreto ingiuntivo; se il recupero non viene promosso l’amministratore pagherà di tasca sua.

Se la richiesta del rientro del debito non ha esito positivo si procederà con un pignoramento.

Quest'ultimo, nel migliore dei casi, sarà indirizzato ad un'eventuale entrata economica come lo stipendio, nei peggiori dei casi riguarderà l'immobile.
Ecco perché troviamo dei pignoramenti immobiliari promossi dal condominio per valori estremamente bassi rispetto al valore dell'immobile.
Chi vive un dramma di questo genere perderà, molto probabilmente, delle cifre molto più rilevanti rispetto al debito condominiale.

ANALISI DI UNA SITUAZIONE TEORICA

Analizziamo, per capire il discorso, una situazione estrema teorizzando sul debito di un ipotetico proprietario di un appartamento posto in un condominio.
Ammettiamo che questa persona abbia accumulato 7.000 € di debito e che l'amministratore, non trovando altro da pignorare, si concentri sull’abitazioni del debitore.
Avviare una causa ha dei costi per cui si andranno a sommare al debito originario tutte le spese legali; immaginiamo che per incardinare il procedimento siano necessari 4.000 €.


Una volta che il pignoramento è avviato il tribunale incaricherà un tecnico per stimare il valore di mercato dell’immobile; non possiamo quantificare l'ammontare preciso di tale spesa ma per comodità consideriamo 3.000 €.
Evitiamo di inserire altre voci per comodità di calcolo.
Consideriamo inoltre che il perito estimatore abbia dato un valore corretto all'immobile e questo sia pari a 200.000 €.
Da quest’ultima cifra inizieranno le aste anche se la proposta minima di acquisto è pari al 75%: se qualcuno partecipasse alla prima asta acquisirebbe il bene per 150.000 €.
Difficilmente questo avviene, in genere le prime aste vanno deserte, per cui è possibile che al secondo esperimento d’asta si concluda la vendita.

Il base d'asta della seconda vendita sarà pari a 150.000 € con la possibilità di offrire, anche in questo caso, il 25% in meno.
Se il nostro ipotetico debitore è particolarmente sfortunato perderà la casa per la cifra di 112.500 €.

Quanto è costato questo pignoramento?
Una cifra assurda!!!
Se avesse venduto a prezzo pieno sul libero mercato onorando i debiti avrebbe ancora in mano una cifra pari a 193.000 €.
Nel caso della vendita in asta dobbiamo togliere dalle 112.500 le 7.000 € del debito originario, 4.000 € di avvocati e 3.000 € di spese legali.
Al nostro malcapitato rimarranno 98.500 €, quasi 100.000 € in meno rispetto ad una normale compravendita.
Naturalmente abbiamo considerato un caso estremo che però potrebbe verificarsi senza che ci sia da stupirsi.


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Potrebbe essere la strategia migliore.
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