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COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ; ECCO QUELLO CHE DEVI SAPERE

La compravendita con riserva di proprietà è una modalità poco utilizzata ma che, in certi frangenti, può tornare utile per far sì che un immobile possa essere  compravenduto
Pensiamo Solamente  al  Caso  di un  Potenziale Acquirente Che  non ha la  possibilità di  accedere  ad un  mutuo  ma ha la  disponibilità economica  per  pagare  la casa  a rate; oppure di un investitore immobiliare che vuole dilazionare il pagamento per non esporsi immediatamente con cifre importanti.     
Insomma, i casi possono essere molteplici.

Vediamo ora come funziona la compravendita con riserva di proprietà e quali sono i vantaggi e gli svantaggi per il venditore e l'acquirente. 

COSA SIGNIFICA "VENDITA CON LA RISERVA DI PROPRIETÀ"?

Si verifica la compravendita con riserva di proprietà quando un bene, nel nostro caso un immobile, viene pagato a rate.   
È un atto notarile di compravendita con il quale si utilizza il metodo di pagamento e, soprattutto, viene sancito il fatto che l'acquirente diverrà proprietario effettivo del bene al pagamento dell'ultima rata. 

Immaginiamo che Tizio (venditore) voglia vendere a Caio (acquirente) l'immobile di sua proprietà con la riserva di proprietà. 
I due si accordano sul prezzo, ad esempio 100.000 €, e sul fatto che le rate saranno pari a 10.000 € da versarsi in 10 mesi.  
All'atto di vendita Caio dovrà pagare le imposte (registro, catastale e naturalmente gli oneri notarili) come se fosse una normale compravendita, entrerà in possesso del bene ma ne diverrà proprietario effettivo quando avrà versato interamente la cifra pattuita; in questo caso le 100.000 €.  
Citiamo a proposito l'articolo 1523 del codice civile

 

"Nella vendita una tariffa con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna."

La compravendita con riserva di proprietà si basa su questo principio; ma quali sono i vantaggi e svantaggi di questa modalità di vendita?  
Analizziamoli di modo che si possa dare completezza alla trattazione di questo argomento. 

ELEMENTI FONDAMENTALI DELLA COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ

1

PROPRIETÀ

Il venditore non perde la proprietà fino al pagamento dell'ultima rata.
Questo è un passaggio fondamentale di cui abbiamo già parlato e permette al venditore di riprendere il possesso del bene nel caso di inadempienza dell'acquirente.

2

INADEMPIENZA

Nel Caso di inadempienza dell'acquirente del venditore ha diritto ad un Compenso  per l'  utilizzo SETTORE Del Bene e un risarcimento del Danno.  
È possibile, in fase contrattuale, stabilire il valore di indennizzo; questo potrà essere anche pari all'ammontare delle rate versate ma l'acquirente potrebbe opporsi ed aprire un contenzioso.  
In questo caso sarà un giudice che stabilirà l'equo risarcimento.  
Un elemento non trascurabile è che il venditore, se non vi sono patti differenti, dovrà restituire l'acquirente le rate già incassate.  
A tal proposito vediamo l'articolo 1526 del codice civile:  

Se la  risoluzione  del  contratto ha luogo per l'adempimento del compratore, il venditore deve restituire la tariffa riscosse, salvo il diritto un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno
Qualora si sia convenuto che le tariffe pagate restino acquisite al venditore un titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta.

Ma quando si verifica inadempienza? L'articolo 1525 del codice civile esclude la risoluzione del contratto se non viene pagata una rata che non supera l'ottavo del prezzo ed esclude la decadenza del beneficio del termine delle successive rate.  
 

3

DEPERIMENTO DEL BENE

Il rischio di deperimento del bene è un carico dell'acquirente.

4

MANUTENZIONE

Le spese di manutenzione ricadono, anche in questo caso, sull'acquirente.

5

PROTEZIONE DEL BENE

L'acquirente, con la riserva di proprietà, è tutelato da eventuali problematiche debitorie del venditore, infatti questo contratto è opponibile a terzi.  
Cerchiamo di spiegare in maniera semplice questo passaggio.  
Se il venditore fallisce, oppure ha delle esposizioni debitorie ei suoi creditori promuovono un pignoramento, l'acquirente non avrà di che preoccuparsi perché al momento del pagamento dell'ultima rata diverrà proprietario effettivo.  
Ricordiamoci che l'atto con riserva di proprietà viene trascritto come qualsiasi altro atto di compravendita e questo permetterà a chi acquista di avere un diritto chiaro ed inattaccabile.  

6

POSSESSO

L'Acquirente Avrà il Possesso immediato  dell'Immobile  e potra goderne dei frutti.

7

TASSE E CONDOMINIO

Le imposte sono a carico del venditore e quindi si dovrà accollare l'IMU e la TASI.  
Gli oneri  condominiali invece saranno un'incombenza dell'acquirente. 

8

LIBERAZIONE DELL'IMMOBILE

Nel caso di inadempienza dell'acquirente, e della mancata restituzione del possesso della casa, potrebbe essere risolto con l'aiuto dell'autorità giudiziaria.  
Questo evento è simile allo sfratto di un inquilino. 

9

PLUSVALENZA

Una sentenza della Commissione Tributaria del Lazio, la numero 171 del 2019, ha sancito che non è dovuta alcuna plusvalenza se dal momento dell'acquisto a quello dell'incasso dell'ultima rata sono passati cinque anni.


Parliamo di cinque anni perché questo è lo spartiacque principale per evitare il pagamento della plusvalenza.

Forse questo è un argomento un po 'complesso perciò ti invito a leggere questo articolo dove si parla della vendita prima dei 5 anni:
 

Se invece hai chiaro il concetto facciamo un esempio numerico per capire meglio il tutto.  
Acquisto un immobile a 100.000 € nel 2018 e vendo con riserva di proprietà nel 2020 a 120.000 €; questo contratto ha durata di sei anni, per cui cederò la proprietà (incasserò l'ultima rata) nel 2026.   
Per calcolare i tempi di vendita prenderemo riferimento, come proposto dalla Commissione Tributaria, il 2018 ed il 2026 (otto anni).  
In questo caso non dovrò pagare la plusvalenza. 

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In questo articolo abbiamo cercato di analizzare la compravendita con riserva di proprietà, spero ti sia tornato utile. 
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