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COME VENDERE LA NUDA PROPRIETÀ E USUFRUTTO

La vendita della nuda proprietà o dell'usufrutto non è pratica frequente per cui si rischia di fare confusione e non capire bene il processo. 

Motivo di questo articolo è quello di fare chiarezza e discutere degli elementi più importanti nel caso si decidesse di vendere la nuda proprietà o usufrutto oppure acquistarli.  
Per prima cosa diamo la definizione di questi due termini

NUDA PROPRIETÀ

Rappresenta la proprietà di un immobile a cui non è associato il diritto al godimento dell'immobile stesso; in parole molto semplici sono proprietario di una casa ma non posso godere del suo utilizzo perché è riservato ad un altro soggetto ossia l’usufruttuario. 

USUFRUTTO

È il diritto che permette ad un soggetto (fisico o giuridico) di godere di un bene di proprietà altrui.   


Con queste semplici definizioni capiamo che la nuda proprietà e usufrutto sono parte della proprietà completa. Potremmo anche dire che il proprietario di un immobile è contemporaneamente nudo proprietario e usufruttuario.
Se il proprietario di un immobile ha bisogno di vendere solo uno dei due diritti questo comporta la scissione dell'intera proprietà.


Affrontiamo ora le due situazioni di vendita e per primo ci focalizzeremo sulla vendita della nuda proprietà. 

VENDITA NUDA PROPRIETÀ

Questo tipo di compravendita si manifesta solitamente quando una persona anziana ha bisogno di ottenere liquidità per cui vende la nuda proprietà ma tiene per sé l’usufrutto fino alla fine dei suoi giorni. 

Vi sono altre situazioni dove si registra questo tipo di vendita ma ciò non comporta cambi di direzione nel ragionamento generale che andiamo ad affrontare.  
Ricordiamoci che chi acquista la nuda proprietà diventerà proprietario al 100% della casa nel momento in cui verrà a mancare l’usufruttuario, questo a meno che non vi sia a monte un accordo temporale diverso.  
Il costo di una nuda proprietà è naturalmente più basso dell'intera proprietà e per il suo calcolo sono state codificate delle tabelle apposite. 

Il valore della nuda proprietà è proporzionale agli anni del venditore: meno è anziano e meno valorosa sarà. 

La tabella mostrata nell'immagine è un punto di riferimento per stabilire il valore di compravendita corretto; dobbiamo però partire dal presupposto che la vendita di un bene immobiliare è dato da una contrattazione. 
La tabella ci aiuta perché, partendo dal valore di mercato della casa, riusciremo a valutare anche quello della nuda proprietà.

Facciamo un semplice esempio ammettendo che un dato appartamento valga sul mercato 100.000 €;se il venditore ha 70 anni il valore della nuda proprietà sarà pari al 60% ossia 60.000 euro. 

La tabella ci torna utile nel calcolo delle imposte da pagare al momento della vendita.  
Le imposte saranno valutate percentualmente in base al valore attribuito. 
Cerchiamo di rendere semplice il discorso facendo anche in questo caso un esempio. 
Se il valore catastale di un immobile è pari a 100.000 € e l’età del venditore è di 70 anni, le tasse da pagare saranno il 60% dell’importo di una normale compravendita. 

QUALI SONO I DIRITTI E DOVERI DEL NUDO PROPRIETARIO?

Sono essenzialmente quattro: 

- Occuparsi del pagamento delle spese straordinarie 

-Pretendere un corretto utilizzo del bene da parte dell'usufruttuario (come si dice in gergo con la diligenza del buon padre di famiglia)
 

-Pretendere che non venga modificata la destinazione economica del bene; ad esempio trasformare un'abitazione in ufficio 


-Possibilità di cedere la proprietà a terzi. 

VENDITA USUFRUTTO

Affrontiamo ora il caso inverso, ossia la vendita dell'usufrutto. 
La vendita può avvenire in due momenti diversi; il primo quando il proprietario dell'immobile intende vendere l’usufrutto ed il secondo quando l’usufruttuario intende vendere il diritto acquisito. 
In entrambi i casi ci torna utile la tabella che abbiamo mostrato in precedenza.

Avrai notato che i valori attribuiti alla nuda proprietà e all'usufrutto sono complementari. 
Per il calcolo del valore dell’usufrutto e delle imposte da pagare seguiremo lo stesso discorso fatto sulla nuda proprietà applicando le percentuali relative. 

COSA CAMBIA SE L'USUFRUTTO HA UN TERMINE?

È possibile che venga stabilito un tempo ben preciso di durata; facciamo l’esempio di vendita ad una società, in questo caso la durata dell’usufrutto non può essere superiore ai 30 anni.  
Il calcolo viene sviluppato in base al tasso di interesse legale.
Puoi usare questo calcolatore.

Se non riesci a vederlo questo è link:

calcolatore

QUALI SONO I DIRITTI E DOVERI DELL'USUFRUTTUARIO?

- Vendere o donare il suo diritto 

- Concedere la locazione a terzi 

- Costituire ipoteca 

- Custodire l’immobile con la diligenza del       buon padre di famiglia 

- Non modificare la destinazione economica del bene 

- Occuparsi della ordinaria manutenzione  

- Pagamento delle tasse e condominio 

PLUSVALENZA SULLA CESSIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ E L'USUFRUTTO 

Questo è un argomento molto interessante ma nasconde alcune particolarità che richiederebbero un maggiore approfondimento con un fiscalista. 
Affrontiamo comunque l'argomento elencando le principali norme per il calcolo di una eventuale plusvalenza. 
Partiamo da un fondamento di base e cioè che NON si paga plusvalenza se:  

- Siamo proprietari di un bene da più di 5 anni 

- Deteniamo il fabbricato perché pervenutoci per   successione ereditaria 
Lo vendiamo entro 5 anni ma la utilizziamo, noi o i nostri familiari, come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.  

Se applichiamo questi concetti sulla nuda proprietà e usufrutto avremo la risposta alle nostre domande sulla plusvalenza. 
Quindi non pagherò la plusvalenza se detengo uno dei due diritti da più di 5 anni, non la pagherò se il diritto mi perviene per successione oppure se abito la casa  per più della metà del tempo dalla acquisizione alla vendita.
 

Esistono però delle situazioni particolari come ad esempio il consolidamento dell’usufrutto e la vendita dell’intera proprietà entro 5 anni da questo evento.  
Facciamo l'esempio che Tizio sia titolare della nuda proprietà di un dato immobile e che il signor Caio detenga l’usufrutto collegato. 
Tizio è il nudo proprietario da più di 5 anni e successivamente a questa scadenza temporale il signor Caio viene a mancare per cui si manifesta il ricongiungimento dei diritti: Tizio diviene proprietario al 100% della casa.
Anche se detiene l’usufrutto da meno di 5 anni la vendita non produce plusvalenza. 

Cosa diversa sarebbe stata se avesse acquistato l’usufrutto; con questa ipotesi avrebbe pagato la plusvalenza sulla cessione dell’usufrutto.  

Se ti trovi in una situazione di dubbio perché devi vendere la tua nuda proprietà o usufrutto ti consiglio di chiedere una consulenza preventiva al tuo notaio di riferimento. 

Hai bisogno di conoscere altri dettagli sull'acquisto di una abitazione o avere informazioni sulla plusvalenza?
Ti consiglio di leggere questi due articoli, potrebbero tornarti utili: 


Vendita di una casa prima dei 5 anni
Imposte sull'acquisto della casa


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