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ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA: VEDIAMO I PARTICOLARI

L'atto definitivo di vendita è il passaggio ultimo che si manifesta nella negoziazione riguardante una compravendita immobiliare.  
Se già hai letto qualche articolo sul nostro sito ti sarai reso conto che esistono vari step contrattuali per arrivare all'atto conclusivo; nella migliore delle ipotesi avremo una
proposta di acquisto, un preliminare di vendita ed il definitivo. 
Ti consiglio di leggere questi articoli se voi approfondire il discorso e conoscere tutti gli aspetti rilevanti nella vendita o acquisto di un immobile.  

Il primo consiglio che voglio darti è che, prima del rogito notarile, dovrai avere tutta la documentazione a disposizione e aver ratificato tutti gli accordi per iscritto con la controparte di modo che l'atto definitivo risulti una semplice passeggiata. 
Il definitivo sancisce il passaggio di proprietà dell'immobile, deve essere redatto pena nullità, in forma scritta e verrà stipulato davanti ad un notaio.  
In questa fase il notaio è l'attore più importante ed inoltre è colui che eseguirà una serie di controlli per garantire il corretto passaggio di proprietà del bene.  


Vediamo quali sono i controlli essenziali. 

  

PROVENIENZA

Verrà richiesto alla parte venditrice l'atto di provenienza; possiamo parlare di atto di acquisto, donazione, successione, usucapione eccetera.
Se devi vendere casa tra privati ti consiglio di farti seguire da un tecnico 
È importante capire, con questi documenti, se chi vende ha il titolo necessario per vendere.

Spesso viene dato tutto per scontato ma un controllo approfondito potrebbe evidenziare delle irregolarità tali da rendere complicato l'atto di vendita.  
Pensiamo solamente alla dichiarazione di successione senza
accettazione dell’eredità; questo è solo un caso ma ve ne possono essere altri di uguale importanza. 


VERIFICA DELLE IPOTECHE E PREGIUDIZIEVOLI VARIE

È palese che un immobile va da venduto senza ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli a meno che non vi sia un accordo fra le parti.  
Spesse volte un immobile viene messo in vendita con l'ipoteca volontaria perché il mutuo è ancora in essere; ciò è normale ma chi acquista deve averne conoscenza per essere garantito nella fase di transizione.  
Altre volte è possibile trovare iscrizioni più importanti quali pignoramenti o ipoteche di diversa natura; in questo caso le cose tendono a complicarsi soprattutto se sono state già versata delle caparre o acconti.  


Pensare di rogitare a breve e vedere che sull’immobile insiste un pignoramento non è una cosa entusiasmante.
Il mio consiglio è quello di eseguire tutti i controlli prima del versamento di qualsivoglia caparra di modo che il successivo controllo notarile non ci sorprenda in negativo.  
C'è anche da mettere in evidenza che i controlli ipocatastali in fase di vendita non si fermano ai vent'anni, come invece è possibile fare con i programmi digitali; il visurista incaricato farà una ricerca più approfondita presso la Conservatoria cercando di scovare eventuali limitazioni alla vendita della proprietà. 



AGIBILITÀ

Spesso sarà necessario produrre il documento comprovante l'agibilità del bene in vendita soprattutto se questo è stato costruito dopo il 30 giugno 2003. 
Questa data determina lo spartiacque tra l’obbligatorietà o meno della produzione di tale certificato.  
L'argomento è più complesso per cui se vuoi approfondirlo potrei leggere questo articolo: certificato di agibilità


APE-ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA

L'attestazione di prestazione energetica è un certificato che bisogna fornire obbligatoriamente e viene prodotto da un tecnico che valuta l'efficienza energetica di una abitazione. 
Non voglio dilungarmi su questo argomento perché è stato già trattato in questo articolo: attestazione di prestazione energetica 

VERIFICA DELLA PLANIMETRIA CATASTALE

Altro passaggio rilevante è quello della verifica della planimetria catastale. 
È giusto chiarire che il notaio non verificherà la corrispondenza esatta della planimetria con lo stato dei luoghi ma chiederà alle parti, nella fase di rogito, se il tutto è conforme. 
La planimetria poi verrà allegata all'atto.  
Altro elemento essenziale riguarda la menzione dei titoli abitativi 

VERIFICA DELLA TRACCIABILITÀ DEL PAGAMENTO

Nella stragrande maggioranza dei casi il pagamento della casa è contestuale al rogito ed il notaio dovrà segnalare il metodo di pagamento e la sua relativa tracciabilità. 

TRASCRIZIONE

L'atto dovrà essere trascritto nella Conservatoria dei registri immobiliari. 
È questa una incombenza di particolare importanza che garantirà l'avvenuto passaggio.  
In questo caso il notaio ha 30 giorni di tempo per completare la trascrizione. 


INFORMAZIONI GENERICHE

Il notaio dovrà istruire il venditore e l'acquirente sulle loro responsabilità, diritti e doveri. 
Se prendiamo come esempio l'acquisto di una prima casa l'acquirente verrà informato che potrà perdere le agevolazioni fiscali se decidesse di vendere prima dei 5 anni senza un successivo riacquisto entro un anno dalla vendita. 
Insomma, chi vende o acquista verrà edotto su una serie di diritti, doveri e incombenze. 


MEDIAZIONE

Nel caso in cui la compravendita abbia coinvolto un mediatore immobiliare il notaio segnalerà il pagamento nei confronti dell’agenzia. 


ALTRI PARTICOLARI RELATIVI ALL'ATTO DEFINITIVO

Nel rogito notarile sarà regolamentato anche la eventuale presenza di vizi.
Il venditore dovrà garantire che l'immobile è immune da vizi che ne diminuiscano l'impiego ed il valore. 
Parliamo in questo caso di vizi occulti, ossia di quei vizi non visibili prima della vendita.  
E per ultimo un breve accenno al deposito del prezzo presso il notaio. 
È facoltà dell'acquirente richiedere il deposito del prezzo dal notaio fino a quando l'atto non verrà trascritto. 
Il tutto viene fatto per evitare che nel lasso di tempo, tra l'altro brevissimo, che intercorre tra il rogito e la trascrizione non vi siano iscrizioni di ipoteche o pregiudizievoli tali da danneggiare l'acquirente. 
Questo era solo un esempio di utilizzo del deposito del prezzo dal notaio, potrai vedere altri particolari in questo articolo:
deposito del prezzo 


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